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重磅！​官方坐实“限价令”，2017深圳房价下跌成定局？

今日中午官方坐实！深圳规划国土海洋微信公众号发布消息，确认了近日网传的一份深圳市规划国土委关于印发《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》的通知。

关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》的通告

根据深圳市政府办公厅2016年10月4日转发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办[2016]28号）第五条“关于加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理”的有关规定，市规划国土委于近期拟定并实施了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》（以下简称《操作细则》）。

该《操作细则》是市规划国土委落实深府办[2016]28号文，建立房地产宏观调控长效机制的重要举措之一，有利于促进深圳市房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。市规划国土委将坚定不移的贯彻落实国家、省市房地产宏观调控政策，加强房地产市场监管，切实维护群众合法权益。

要点记录

1、建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度，各管理局申请预售之前为项目给出指导价格。

2、首次申请预售项目，申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价，如果周边无同类在售项目参考的，可参照周边二手房价格。

3、拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

4、预售受理时间由委员按照前期已报预售计划做全市统一调配，做好预售项目高低搭配。

5、市价格管理部门不再办理项目上调备案价格的变更手续，下调备案价格也需有度有节奏开展，不得短期大幅下调。

6、对于已批预售转现售的，套房备案价格仍按预售申报价格确认，备案价格对外公示。

7、直接办理现售项目以及自用性质通过补缴地价等形式入市现售的项目，申请办理现售价格指导手续（未申请，不得开通网签现售合同权限），套房价格对外公示。

8、 商品房现售价格备案。

9、指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，明确合同价格和不动产登记价格不包含精装修成本。

业内人士有话说

深职院房地产研究所所长邓志旺：

调控目的是房价零增长，比此前的限价令更严厉（此前是10%），表明2017年仍是楼市严控年，政策不放松。

自媒体人陆家嘴：

继重庆祭出几个大棒后，北京、深圳也有所表态，说明调控已经全国化了。深圳的做法，则是直接横向比较，控制房价上涨。曾经游离于“限价令”之外的商务公寓、现售房、精装房，这次一一“中枪”。在深圳房价已经出现下调态势，结合今年初信贷冲高回落，再加上“限贷令”当头棒喝，2017年深圳楼市继续调整，是可以期待的。

自媒体人楼兔子：

深圳调控房价不放松，房价野蛮生长的时代结束了。

这份文件是本轮调控的终极补丁，是因为这个文件击中了此前楼市调控中始终定义模糊的真空地带。

更深层次说，这个文件是深圳楼市朝着“建立房地产长效调控机制”方向的一种努力，也是合理引导社会各方对深圳房价预期的一种努力。

政府定游戏规则，各方遵照执行。阳光公正公开，这种稳定市场预期的做法，可以称之为长效调控机制。定价游戏规则的核心是监管，不大涨不大跌预计将会是长期状态。

说到底，这个文件是政府有关部门和开发商对新房定价的一个协同操作细则。这只是一个办事原则，但这个原则却告诉了市场某种价格引导方向：深圳房价野蛮生长的时代结束了！深圳楼市也有可能从此真正进入白银时代。新时代下，开发商和楼市投资者的操作难度都将几何量级增长，掘金深圳楼市将会是一个非常有技术含量的工作，博傻挣钱一去不复返咯。

咚咚找房新房专家牛浩思：

文件整体来看，以稳定楼市为前提，为平抑市场的整体均价而定，从不同时期的销售端口“预售和现售”两个方面进行严格控制，并将水分较大的装修价格剥离，首次将“高低搭配”之类的调控手段第一次明确公示于众，显示官方对于此次调控的明确表态。如果继续高杠杆、高房价，或许会触发楼市的金融风险，严格的房价管理控制预计将会持续一段时间，对于刚需置业者而言是上车的好时机。

深圳成为跌幅第一的城市

18日，国家统计局公布的“2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，京沪深一线城市新建商品住宅价格环比止涨，二三线城市房价涨幅也现回落。业内人士认为，2017年楼市交易量价下调将是大概率事件。

一线城市新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1％转为持平。北京、上海和深圳新房价格环比已连续2个月停止上涨。

其中，深圳已经连续3个月出现下跌，由2015年以来的房价“领头羊”变成跌幅第一的城市；上海连续2个月下跌，北京则现2016年内首跌。

深圳市规土委统计数据显示，去年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米。与去年11月相比，成交套数和成交面积环比下跌26.0%和24.5，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%，这已是深圳连续三个月出现环比下跌，目前稳定在“5字头”。

市场分析人士认为，在经历了2016年的“一路狂飙”之后，房价已开始回归理性。瑞银证券首席经济学家汪涛认为，全国房地产市场分化依然明显。“部分热点城市的房价今年以来已经上涨30％－50％，但许多三四线城市还在着力去库存。”

在业内人士看来，“控一线、稳二线、激活三四线”将是2017年楼市调控政策的重要目标。

附：《操作细则》原文如下

《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》

根据市政府办公厅2016年10月4日转发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号，以下简称《若干措施》）有关规定，为进一步加强我市商品住房和商务公寓预、现售价格管理，维护房地产市场稳定健康发展，现制定操作细则如下：

一、商品住房和商务公寓预售价格管理

（一）建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度。我委各管理局在受理商品房预售申请之前，需对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。按照《若干措施》的相关规定，拟申请预售项目属首次申请预售的，其户型（按建筑面积小于90平方米、90-144平方米、大于144平方米三种类型计，以下同）申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格（二手房价格由市房地产评估发展中心提供或由申请企业委托评估机构进行评估）；拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。

我委各管理局对拟申请预售项目的申报资料和价格进行审查确认无误后，将项目有关情况按规定格式报委员会，预售受理时间由委员会按照前期已报预售计划做全市统一调配，房地产业处在委员会的统一部署下做好预售项目的高低搭配工作。

（二）完善预售价格备案和备案变更制度。预售价格备案仍按当前操作的程序办理，各管理局在办理预售审批后由市价格主管部门办理价格备案。按照《若干措施》有关规定，市价格主管部门不再办理商品住房和商务公寓项目上调备案价格的变更手续，各管理局不再办理相应上调价格系统数据修改的有关手续，下调备案价格也需有度有节奏开展，不得短期内大幅度下调，防止房价大起大落。

二、商品住房和商务公寓现售价格管理

（一）做好商品住房和商务公寓现售价格指导。

01 对于已批预售的商品住房和商务公寓项目转现售的，套房备案价格仍按预售申报价格确认，备案价格继续通过系统对外公示。

02 对于未办理预售直接办理现售的商品住房和商务公寓项目，登记中心要在项目办理不动产权首次登记和分证变更登记之后，告知开发企业携带项目不动产权证书和分户表等材料并至少以栋为单位到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续（具体标准参照预售项目预审查制度）；信息中心要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的项目，不得开通网签现售合同权限。

03 对原属自用性质的住房或商务公寓项目，通过补缴地价等形式入市现售的，登记中心要在项目换领商品房性质不动产权证书完毕后，告知申请单位携带项目不动产权证书和分户表等材料到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续（具体标准参照预售项目预审查制度），项目成栋的需以栋为单位申请办理，项目不成栋的需一次性办理；信息中心要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的，不得开通网签现售合同权限。

（二）商品房现售价格备案。目前，我委正在和市价格主管部门协商商品房现售价格备案事宜，在未明确相关程序之前暂不要求企业办理商品房现售价格备案手续。

三、带精装修交楼项目价格管理

对于带精装修交楼的商品住房和商务公寓项目，各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本，不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。

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