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优质土地储备获青睐 恒大10亿美元债再获超额认购

中国经济持续向好，内地房企发行美元债受到国际投资者持续追捧。3月24日，中国恒大(HK.3333)发布公告，公司成功发行10亿美元的7年期优先票据，加上一周前成功发行15亿美元优先票据，已成功获得境外融资 25亿美元，充分显示国际投资者对国内龙头房企以及中国经济的看好。

债务结构持续优化

据悉，恒大此次发行的10亿美元优先票据于2024年到期，这也是公司首次发行7年期的长期美元优先票据，承销商为中信银行（国际）、招商证券（香港）及海通国际。

“此次认购场面非常火爆”，一位接近承销商的内部人士向记者透露，该笔优先票据从早上10点开始认购，仅一个小时就获得两倍超额认购，提前关闭账户，10亿美元发债取得完满成功，足见国际投资者对恒大的高度认可。

记者了解到，恒大曾于2015年初发行10亿美元优先票据，年利率为12%。由于本次发债用于现有债务再融资，且年利率大幅降低，该笔款项或将用于提前偿还2015年的10亿美元优先票据，推动融资成本下降。

“恒大此次发债将实现债务结构进一步优化”，一位房地产分析师向记者表示，恒大7年期美元优先票据成功发行，加上公司此前已发行3年期及5年期的美元债，形成长短债合理搭配的债务结构，大幅降低短期偿还压力，为公司经营提供充足稳定的现金流。

龙头房企受追捧

“尽管美国加息给全球债券市场带来压力，但短短一周时间，恒大在境外资本市场成功发行了25亿美元的优先票据，足以证明境外投资者对国内房企龙头的信心”，一位债券分析师向记者表示。

拥有大量优质土地储备，无疑是恒大吸引境外投资者的最大“卖点”。根据恒大2016年中报，其土储量达1.86亿平方米，连续多年位居全国第一。

“虽然从账面上来看，恒大的负债率处于偏高水平，但高负债背后被掩盖的是恒大拥有大量优质土地储备”，上述房地产分析师认为，通过高杠杆获取优质土地资源，保证了恒大实现持续高速发展。此外土地储备的大幅升值也远远超过公司所承担的利息支出，显示出恒大超常规的拿地战略极具前瞻性。 

根据国际著名评估机构世邦魏理仕对恒大2016年中期土地储备进行的评估结果：其土地原值为2595亿元，评估总值为5700亿元，土地增值额为3105亿元。扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元，计入净资产后，恒大的净负债率仅为56.7%，资产负债率相应降至73.3%。这足以证明恒大的真实负债率并不高，且都为优质土地储备。

“此外，恒大从未发生过一笔外债违约，即便在2008年金融危机时也没有一笔逾期债务，在国际资本市场建立起良好的信誉”，上述房地产分析师认为，加上公司于今年1月成功引入300亿战投，并有可能再度引入第二轮150亿战投，这将极大改善资产负债表，这也是恒大美元债受到投资者追捧的重要原因。

国际投资者看多中国经济 

国家统计局最新数据显示，今年前两个月，中国经济呈现复苏加速的态势，多家机构预计一季度GDP增速或达7%。国际投行高盛报告称，中国GDP增速将高于预期，预计企业营收会大幅改善。

“今年以来，以境外投资者为主导的香港股市领涨全球，内房股更成为领涨板块。加上恒大发行美元债在国际资本市场受到热捧，可以看出境外投资者对中国经济的信心不断提升”，分析人士认为。

据悉，恒大此前的境外融资全部用于国内建设，此次发行的美元债预计也将投入到国内城市建设。“恒大在全国210多个城市拥有600多个项目，每一个项目的开发都会对所在区域及周边有很多提升作用，加上其对房地产上下游130多个产业的巨大拉动作用，有望进一步推动中国经济向上发展”，上述人士指出。

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