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京基集团5年暗战康达尔 看中货值389亿土储

凤凰网房产深圳站  文|毛瀚民
京基集团和康达尔的股权之争，最终导致了康达尔被实施退市警示，披星戴帽。

7月2日，康达尔（000048）被披星戴帽，改名为*ST康达。据深交所规定，如果两个月内仍未能披露定期财报，康达尔或将被暂停上市。

在6月29日康达尔年度股东大会上，因康达尔和第二大股东京基集团未能在聘请审计机构上达成共识，因此审计工作无法展开，2017年度财报无法披露。这是导致康达尔被实施退市风险的主要原因。

京康之争历时五年

7月1日晚，康达尔董事会换届结果揭晓。除万科总裁祝九胜辞任康达尔董事外，包括董事长罗爱华在内的5名留任董事和2名留任独立董事全部当选。新选董事方面，京基集团提名的熊伟当选；熊伟为京基集团副总裁。

自2013年9月份"林志账户组"（包括林志在内的13个自然人账户）在二级市场大举买入康达尔股票开始，到今年4月份火药味十足的股东大会，康达尔的股权之争至今已经持续了近5年，攻防战还在继续。

截至目前，康达尔的股权之争走势仍未明朗化，京基与华超控股仍有不可调和的矛盾。根据最新披露的情况，华超控股及其一致行动人持有康达尔31.66%股份，京基方面则持有31.65%股份，双方差距甚微。

从2013年开始，被称为“牛散”的林志低调吸筹康达尔，三个月之后持股比例便达到15.08%，随后遭遇深圳证监局处罚；但证监局并未禁止林志的吸筹动作，林志继续吸筹直到与深圳本土开发商京基集团结成一致行动人，随后林志将所控制股份全部转让给京基集团。

看中康达尔深圳土储

康达尔引发资本市场的关注主要是因为其拥有大量低成本土地资源。在2016年的康达尔股东大会上，京基集团代表高峰质疑康达尔山海上城项目二、三、四期项目并没有完成相关规划设计，为何公司与中建一局签订高达239亿元的工程合同，且工程造价高达11000元/平方米，以及是否涉及利益输送。

虽然有股东质疑，但山海上城项目已经进行了开发，并为康达尔带来不小的收益。康达尔2015年年报显示房地产开发录得7.81亿元，占营业收入比重33.91%；而该项目二三四期总体量达65.91万平方米，按目前二期在售房源均价5.9万/平方米的价格计算，总货值约389亿元。

在土地资源稀缺的深圳，山海上城大体量项目无疑是一大块肥肉。

京基集团欲“借壳”康达尔上市，并鲸吞康达尔优质土地储备的意图全部显露。

官网显示，康达尔自1998年开始介入房地产开发，当年就推出了“康欣园”，2000年在布吉推出康达尔花园1~3期，2003年又推出第四期（香槟谷），2008年推出第五期（蝴蝶堡）。

2011年，康达尔获得了丰富的土地资源。公告显示，公司于2011年11月30日与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局就坪山新区坑梓街道的两块土地征收签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额7.4亿元的补偿款；同时与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就公司位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额8600.45万元的补偿款，两项协议共计8.26亿元的补偿款。

作为土地整合一揽子解决方案的组成部分，康达尔获得了对西乡和沙井两个地块共23.73万平方米工业用地转商住用地的批准及协议签订。未来，两商住项目总建筑面积超过100万平方米，总销售面积超90万平方米。

康达尔曾公开表示，预计在未来的8~10年内，房地产业务可以带来稳定可观的房地产开发收益和持有商用物业的租赁收益。

康达尔位于西乡地块的“山海上城”一期已于2015年售完，康达尔2015年房地产开发营收7.81亿元，占总营收比重33.91%；同时项目二、三、四期总体量达65.91万平方米，按目前二期在售房源均价5.9万/平方米简单估算，还将有约389亿元货值。

此外，康达尔的沙井项目城市更新工作已启动。中信建投早前在研报中表示，沙井项目占地12.5万平方米，位置虽不如西乡，拿地成本也较高，但受益于宝安市政规划，地块仍有比较大的想象空间。

同时，康达尔地产板块下辖的土地、商铺、厂房、宿舍等可出租面积约35万平方米，土地储备面积约24.3万平方米。

京基地产资本运作频繁

京基集团1994年起家于广东深圳，由建筑行业出身的陈华与其弟弟陈辉共同创办，从建筑施工到参与旧城改造，完成了资本原始积累。

目前，除了房地产，京基集团也加快了不同产业模块的布局，从一家房地产开发企业向地产、商业、酒店、物业、餐饮、金融、高尔夫、动画多元化八大产业并举的综合性集团迈进。

近两年，在房地产行业利润率回归常态的背景下，京基也正在积极探索新的产业升级模式，寻找新的利润增长点。

为此，京基以多次收购完成产业布局。2005年收购京津高尔夫俱乐部。2006年收购铜锣湾华发北店，成立深圳市京基百纳商业管理有限公司。2009年，京基集团完成对深圳老牌四星级酒店晶都酒店的正式收购。2014年京基收购昂驰动画，成立京基昂驰动画制作有限公司。

截至目前，京基集团旧改储备用地近600万平方米，成为仅次于华润、佳兆业的房企，为其后续保持百亿销售规模确立了基础。

京基集团常务副总裁熊伟近期曾对凤凰网房产表示，京基集团2015年就已经进入房企“百亿俱乐部”，在多元化布局和城市更新旧改方面未来发展空间巨大。

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