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从峰顶起跑 | 万科正在干掉万科 ——凤凰网房产深圳
地产一哥的宝座,万科一坐近20年。 -来自凤凰新闻客户端
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从峰顶起跑 | 万科正在干掉万科

凤凰网房产深圳站 作者:姚潜波
2018-07-25 12:56

1997年,万科成为中国最大的房地产企业,这把地产一哥的宝座,万科一坐就坐了近20年。然而,形势正在发生变化。


(1994年建成的上海万科城市花园)

2018年7月19日晚间,《财富》杂志“世界500强”排行榜如期发布,最近入股新能源车企法拉第未来的恒大第一时间在各大媒体发出“喜报”,其排名大幅上升108位达到230名,碧桂园排名同样上升114位来到353名,绿地则上升25位排252名。各大房企2017年成绩斐然,似乎都要突破天际,但与此形成鲜明对比的却是,曾连续十年蝉联“中国房地产上市公司综合实力榜”榜首的万科,今年排名下滑49位来到了356名,媒体上几乎不见其相关报道。

不仅营收成绩不如恒大、碧桂园,万科目前的市值也都被其超越,截止7月20日收盘,万科市值2554亿,恒大2617亿,碧桂园则是2717亿元。

曾经中国房地产行业的领军企业、天之骄子,难道已经开始显露疲态,要拱手让出行业NO.1的宝座了吗?

1、守望者

王石籍贯安徽,1951年出生于广西柳州,在北京度过少年时光。作为新中国的同龄人,他当兵做工人,77年从兰州铁道学院毕业分配到广州工作。1983年,不满足于当机关干部的王石做出一个大胆的决定,辞去了公职,暂别了刚刚组建的小家,孤身一人来到了当时尚是一片荒山滩涂的深圳特区,开始了他的创业之梦。

经过一年的扑腾,王石开始悟出点门道,1984年他组建了现代科教仪器展销中心(即万科前身),利用特区在进口方面的优惠,不仅“倒卖”当时非常走俏的录像机,还搞起了服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等等生意。到1988年,公司的净资产已经跃增至1300余万元。

提起这段原始积累的过程,王石非常坦然:“在市场秩序和规则建立以前,成功的背后肯定是投机,是冒险……英雄莫问出处嘛”。

(早期王石讲解万科股权运作)

实际上,直至1988年年底,万科才以高出市场价十倍的价格,砸下资金2000万公开竞标获取了威登别墅地块,开始涉足房地产行业。同年,深圳市政府批准了万科的股份制改造方案,被王石称为“打开鸟笼”的机遇降临了——1988年,企业正式更名为万科企业股份有限公司,王石出任董事长兼总经理;1989年,万科完成了股份化改造,成功募集到了2800万元资金;1991年,万科正式在深圳交易所挂牌上市,由此拉开了万科千亿市值的征程。

无疑,在历史的赛道中万科从一开始就走在了前面——它是行业里面最早完成股份化、完成上市的。

(万科000002——“深圳老五股”之一)

成立伊始的万科在近十年的时间里,四处出击,投资遍布十几个城市——北上沈阳,南下北海,东到上海,西进乌鲁木齐,涉足十几个行业——地产、贸易、零售、制造、文化、广告、印刷等等,但很快问题就变得尖锐起来了。

“最后我们发现,由于多方投资,资源分散,业务架构不合理,所以尽管有很好的管理制度,有很高的工作效率,利润回报还是都给消耗掉了。举例来说,同在深圳的康佳,和我们都是在80年代中期发展起来的,他们一直坚持走专业化道路,销售已经达到上百亿规模,而万科却一直在20亿左右徘徊。”王石后来回忆道。

痛定思痛,万科在王石的主持下开始收缩战线,由多元化转向以房地产为主业,以住宅为核心,以城市中、高档民居为主,由全国的13个城市转为重点经营深沪京津沈阳五大城市,并开始分期转让持有的30多家企业股份。

“集中资源做品牌”,这是对万科当时战略调整的高度概括,而“万科”这个品牌在现今也确实做到了深入人心,这种品牌意识与王石的个人风格和追求相关,甚至万科这家企业也打上了王石浪漫主义者的文化烙印。

“最壮丽的诗赋还没有书写/最华美的歌曲还没有吟唱/最绚烂的日子仍在前方/最宽广的海洋还没有远航……” 一位女高管在万科2016年度会议上吟唱道。2017年1月12日,万科周刊公号发布了名为《守夜人大会:诗、海与道》的激情预言文章,记录了这个浪漫的场景。

(姚老板的进击)

两年的万科股权之争万众瞩目、历经“宝万之争”、“华万之争”、“恒万之争”三个阶段,各色显赫人物轮番登场,最终王石用他的“情怀”成功击退了“野蛮人”的进攻,也在他即将从万科隐退之际,凝聚起了一众万科人的向心力。

34年的漫长时光转瞬即逝,王石的万科生涯终于落幕,在2015年万科股东大会上,王石说,“我的去留已经不是很重要,重要的是这个文化能延续下去,从某种角度来讲,我们都是万科的守望者”。

2、灵魂人物

2017年6月30日,这是对郁亮和王石来说都极其特殊的一天,在这一天举行的万科2016年度股东大会上,郁亮当选万科新董事长,王石正式卸任。加入万科27年后,郁亮终于迎来完全属于他的万科2.0时代。

(王石与郁亮)

资料显示,郁亮1965年出生于江苏苏州,1984年考上北京大学国际经济学系,1988年大学毕业后分配到深圳外贸集团公司,相较于王石、柳传志、褚时健等具有传奇色彩的中国第一代企业家,郁亮的背景更出自“名门正派”。

1990年郁亮正式加入万科,2001年36岁的他正式担任总经理,此时房地产业务给万科创造的营收为24亿元左右。年轻,又不懂房地产,要如何执掌一家地产公司?

学财务出身的郁亮开始调整战略,剔除此前较为务虚的业绩考核指标,如区域建设等,专注于财务报表的前三页指标,诸如资本回报率、利润率、存货周转率等。不仅如此,他更在2004年推出10年销售千亿计划,并很快突破100亿大关,在2007年达到了500亿规模。

正在郁亮大施拳脚的时候,2008年危机悄然到来。汶川大地震“捐款门”事件,此前的拐点论和此后的万科降价事件,使万科良好的公众形象一落千丈,而这还不是最要命的,全球金融危机之下,万科经历了24年来的首次负增长。这是郁亮执掌总经理以来第一次遇到如此严峻的挑战。

重压之下,2008年的万科显得异常沉默,郁亮也极少露面,万科内部正在酝酿一场革命,而他正是这场变革主要的谋划者和操刀者。2009年在郁亮的带领下,万科开始了“上下半场转换”的业务转型——即由满足大规模居住需求转型为满足多样性需求;同时搭建更为先进的管理平台以应对日趋增长的业务规模——因为2000年搭建的管理平台支撑100亿规模是没有问题,但此时的万科业务规模却已达到500亿元。

与此同时,郁亮还提出了“5986”的高周转模式:即拿地5个月动工、9个月开盘、第一个月售出8成,产品必须6成是住宅。”

这场变革立竿见影,2009年万科业绩恢复,达600亿。2010年突破千亿,仅用5年时间完成千亿计划。2014年,万科实现了两千亿规模。而无论是100亿、500亿、1000亿、2000亿规模,郁亮带领下的万科都是行业中第一个冲破的。

根据中国指数研究院统计,2000-2015年间万科复合增长率为36.8%,高于行业13.1个百分点;市场占有率也从2000年的0.67%,提升至2015年的3.0%。与此同时,其发展速度也处于领先水平。

今年3月万科发布业绩公告,2017年公司实现销售金额5299亿元,同比增长45.3%;实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,同比增长33.4%;年底净负债率8.8%,持有现金1741亿元;商品房市场份额提升至3.96%。

在长达17年的“交接班”时间里,郁亮将万科业绩从24亿做到5299亿,增长超220倍。如果说王石是宁愿冒险也要享受登顶喜悦的浪漫主义者,那郁亮就是步步坚实、节奏简单却恒定的现实主义者。在万科现代感的总部大楼前,有一条1000米的塑胶跑道,在这里总能看到郁亮的身影,他说要跑到60岁。于是在他的带领下,长跑文化成为万科的一道风景,公司内部跑出了越来越多健将、飞人,在各大马拉松赛事中都不难寻到万科人的身影。

(郁亮参加跑步比赛)

郁亮曾说,王石是英雄,我是普通人。但正是“普通人”郁亮,领队万科不仅完成了赛道上的长跑,更是引领了整个中国房地产的发展进程。

3、万科还是那个万科吗?

1997年,万科成为中国最大的房地产企业,这把地产一哥的宝座,万科一坐就坐了近20年。然而,形势正在发生变化。

在今年6月29日召开的万科2017年年度股东大会上,新总裁祝九胜称目前公司的业绩是“最好的水平”,而正是这“最好的水平”却已被碧桂园悄然超越;2018年5月25日发布的中国房地产上市公司综合实力榜,万科十一年来首次让出榜首,被恒大收入囊中。

而万科内部好像也陷入了迷茫期,从2012年首次提出战略转型为“城市配套服务商”,短短6年时间即又提出要成为“城乡建设与生活服务商”;从遭遇住宅地产主业瓶颈从而转向又一次多元化,涉足商业、物流、文旅、养老教育、长租公寓;甚至郁亮在2017年年度股东大会上表示“十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了”。

2018年的房地产调控已逐渐进入深水区,半年时间全国各地调控政策落地近200次,郁亮也称“中国的房地产行业在高速扩张期过后已经到了危急关头“,到底没有了王石的万科,开始的是一场全方位战略转型,还是又一次全面的衰退?

[责任编辑:姚潜波]

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