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导语：2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，同时也是中国住房制度改革20周年，更是中国改革开放的第40周年。值此历史节点，凤凰网房产隆重推出“改革开放40周年”房地产时代人物专访活动。希冀通过对房地产领域代表人物的专访，立体地勾勒出一个个时代印象，描绘改革开放40年的人居发展历程。
本期专访，我们邀请到著名经济学家樊纲教授，和我们分享他在房地产领域的真知灼见。樊纲，中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长、央行货币政策委员会委员，作为我国宏观经济学领域的权威专家，他观点犀利，留下不少经典名言，对于经济发展趋势的预测曾多次被历史验证。2018年7月23日，在三亚21世纪博鳌地产论坛间隙，他接受了凤凰网房产的独家专访。
炮轰限价房
每年的博鳌房地产论坛，总会有大佬发声，而且总是“语不惊人死不休”。樊纲教授在博鳌21世纪房地产论坛第18届年会上接受凤凰网专访时表示，“房子限购、限贷、限什么都可以，但是不要限价，这是在和客观规律作对。”
樊纲认为：从经济学的原理来看，价格由供求关系决定，价格暴涨一定是供小于求。大城市的房价之所以高，一个重要的原因是在大城市，住房的需求更大而供给不足。
在谈及当下调控政策时，樊纲表示赞同对楼市采取短期的调控政策，但不赞同采用限价的办法来调整，因为这意味着彻底否定市场的定价机制。房地产市场的需求，除了刚性需求之外，还有改善的需求、迁移性需求。从农村到城市，从小城市到大城市，人的迁移是不能阻挡的。人们迁移追求美好生活，就需要城市化，需要更好的就业机会，需要大城市的生活保障。在城市化的最初阶段，多数人会涌向大城市，这是造成现在大城市房价高的一个重要原因。
2018年房地产调控政策越来越严格，特别是一线城市更加明显，截止6月份深圳楼市均价录得21连跌，甚至出现一二手房价格倒挂现象。针对此限价政策，樊纲不以为然。他表示，所谓政府的这只手要如何发挥作用呢？限什么都可以，就是不能限价，经济学是有逻辑和规律的，有什么样的制度就会有什么样的结果。他还特别呼吁，人为改变价格机制，市场化改革就要出问题，会陷入曲折和倒退。
在近期行业各种纷繁的声音中，有业界人士提出价格不取决于土地、不取决于城乡建设部的政策，而是取决于央行的货币发行量。对此，樊纲说，其实一切东西都跟货币有关，因为货币是一般等价物，对各种需求都起作用，但是为什么最近几年货币是多了，却没有作用到股市等其他领域呢？为什么没有进入到偏远的农村，而是集中在大城市呢？这里面最基本的原因，还是房地产市场的供求关系失衡导致的。
他还认为，房价高的问题，可以从需求的角度解释，但是反过来很多时候要从供给的角度考虑，这是供给侧的问题，因为供给不足导致价格上涨。为什么供给不足？过去我们长期就是人为地限制，人为地限制大量人人口涌入的城市的住房供给，而鼓励那些人口流失的中小城市的住房和土地的供给，那结果怎么样？结果两边失衡，大城市房价暴涨，小城市最后要去库存。
我们现在人口迁移，只要你有工作有房子住，没有人去限制你迁移户籍，因此这时候怎么办？遵循尊重市场的规律，尊重人的选择的规律，人为什么要迁移？追求美好生活。工作在哪？就业在哪？收入在哪？他会向哪儿转移？大企业都进了大城市，那么人们自然就跟着进了大城市。大城市能够有服务业的发展，大城市能够创造更多就业，那人往大城市走，这是全世界的规律。中国不能再违背这个规律，人们都是往大城市走，非要发展小城市的蠢事不能再做了。
我国的土地供给非常有限，中国有960万平方公里的土地，但是有太多不可居住的地方，我们还得保障粮食自给自足，再除去农村的宅基地，剩下可供城市使用的土地就很少了。当人口大量迁入大城市，土地供给又非常有限，房价的上涨就可想而知了。
实际上，从2015年开始，一线城市和和二、三线城市的住宅价格出现了明显分化。在二、三线城市住宅价格仍然保持稳定情况下，一线城市的房价出现了大幅上涨。很多人认为这是因为市场上流通的货币太多，还有人认为是因为一线城市的土地贵造成的。
樊纲认为，任何商品的价格都和货币有关系，货币增加就像“大水漫灌”，如果市场上货币多了却只体现在一线城市的房价上就不合逻辑，而且这几年货币政策实际上是有所紧缩的。同时，土地贵的原因是开发商预期房价贵，然后才举牌高价收购土地。
可以说，对“城镇化”的认识偏差和盲目跟风导致土地的计划分配有误，因此形成了一线城市的土地供应极为短缺的状况，而住房需求和供给之间出现了极大的缺口，自然会导致一线城市的房价居高不下。当然，除了上述原因之外，地方政府也有可能故意制造紧缺来实现高价售地。
供给不足导致房价上涨
樊纲指出，在人类选择迁移的过程中，由于大城市具有聚集效应，而且人口的聚集会产生更多的创新与思想，所以人口流动会自然地形成两极分化，即大城市流入人口，农村和小城镇流出人口。他认为，目前中国还是应该顺应人口迁移的自然规律，城市规划以“大都市”或者“城市群”为主，采取行政规划、自愿结合等多种形式实现。比如，雄安新区就是一个很好的构想，可以发挥雄安新区的地理区位优势并利用快轨等交通工具，将周边的大城市连接起来形成城市群，提升在经济增长和社会进步中的带动作用。
“30年前我回国之后，写的第一篇比较有份量的学术文章，就是分析走后门的现象，递条子、批条子、寻租、倒挂等……最近，好像走后门的事情又回来了，买房子要批条子，这样的事情又来了。”在博鳌21世纪房地产论坛第18届年会，樊纲在演讲中表示。
樊纲还认为，影响房价的因素不只是货币发行量，根源在于供需关系。有关货币发行量影响房价的论调，一直很有市场。这种观点认为，货币超量发行是房价上涨的主要动力。在2009年-2010年、2013年-2014年、2016年-2017年的房价上行期中，M2发行量增加是主要原因。
樊纲指出，货币是一般等价物，任何价格的上涨都跟货币有关。但需要研究的是，为什么货币会进入房地产领域？
按照樊纲的观点，在需求结构中，人口增长、家庭迭代带来的刚性需求占比并不大。财富增长引发的改善型需求，构成了需求增长的主要部分。
此外，还有被忽略的部分——迁移性需求。这是由城市化进程推动的人口流动，并进而带来的住房需求。由于当前我国的城市化率仅为55%，迁移性需求还有大量释放的空间。
对于投资性需求，樊纲指出，如果投资房产是用于出租，便是合理部分，“不要一概否定”。而不用于出租，只是为了资产升值的投机性需求，是真正需要打压的部分。
按照他的观点，投机需求之所以旺盛，就是因为对未来房价上涨的预期较高。之所以预期较高，则是因为供给不足。
因此，“房地产市场的供需矛盾，仍是现阶段最大的矛盾。”樊纲说。
房产税的作用不能高估
在增加供应方面，我国已启动雄安新区、粤港澳大湾区、长三角等城市群建设，并启动集体土地建设租赁住房的试点。樊纲认为，这些措施需要三至五年时间才能充分显示作用。
因此，为避免出现美国、日本等发达国家房地产市场崩盘的现象，短期的调控是有必要的。其中，限购、限贷等政策都能够起到相应的作用。但限价政策由于否定了市场定价机制，而被樊纲认为不可行。
对于土地供应中的“限地价”现象，樊纲同样认为不可行。他向凤凰网房产表示，这意味着政府让利，只会增加寻租空间，而不能真正解决供需问题。
他还表示，在短期调控的同时，真正的解决之道，是在供给侧进行长效机制的改革，比如租售并举，多渠道保障等。他提出两个建议，第一，土地供给要以人口迁移作为参考。“人口迁入多的地方要增加供给，人口迁出多的地方，就要减少供给。”第二，提高容积率。“中国人口众多，可居住面积是世界平均水平的1/3。”
樊纲指出，房地产税改革，也是楼市调控长效机制的重要部分。因为房地产税改革会增加房屋的保有成本，增加“只炒不住”的成本，对于房价能起到“自动稳定器”的作用。
但对于房地产税的作用，樊纲认为不能过于高估。因为房地产税在逻辑上能对房价形成压力，却未必就是“包治百病”的良药。
“征收房地产税的地方，房价未必就没有泡沫，就像美国；但不征收房地产税的地方，房价一定会出泡沫，就像中国。”樊纲说。
以下是樊纲和凤凰网房产的独家对话
凤凰网房产：我们也看到2018年以来多个城市发布了因地制宜的房地产调控政策，您怎么评价？对市场会有什么样的影响？
樊纲：现在在住房的需求有一块很重要的需求，就是迁移性需求。那说起来大家都有住房，农村每个人都有一个宅基地，每家都有房子，但是人们都在离开，小城市的人在买大城市的，中等城市也在买更大城市的，现在的毕业生大学毕业生们都要到大城市去买房等等，这都是人口迁移的一过程，城市化的一个进程。所以从这个意义上来讲，我们不要说我们中国的房地产发展到了好像枯竭的程度。它还是要继续发展的，需要有各种市场的均衡发展，也要需要价格稳定，需要出台一些长效机制，使供求双方平衡调整。最近一个阶段，因为住房市场供求关系失衡，供给不足的产生，这个波动产生失调。所近期政府出台了很多行政手段来抑制房价，这个短期来讲是有用的。
凤凰网房产：你说的长效机制具体有哪些？
樊纲：需求侧的长效机制，像房产税这些，供给侧的长效机制，比如说土地跟人口挂钩的政策；比如说我们的容积率要提高，中国人就这么点土地，在有限的土地上生产出更多的房子那怎么办？那就容积率要提高，类似这样的这个供给侧改革，然后再加上公租房的提供，加上集体土地入市，加上农民的宅基地上的房子可以不可以出租，是吧？这一系列的供给策制度的调整，租赁房的发展等等。这个需要我们从各方面深入的改革，才能真正最后实现长期的稳定。
凤凰网房产：人口流动和人口迁徙会推高房价吗？
樊纲：你限制不了人流动，要遵循人口流动的规律。人到了大城市，结果不给大城市空地，这大城市还是只可以是按照800万人口供地，结果人口现在变成2300万了，你不跟这2300万挂钩，跟那800万挂钩，房价肯定就会涨。
凤凰网房产：你说的供给侧不足政府如何进行政策平衡？
樊纲：为什么供给不足？过去我们长期就是人为地限制，人为地限制大量人人口涌入的城市的住房供给，而鼓励那些人口流失的中小城市的住房和土地的供给，那结果怎么样？结果两边失衡，大城市房价暴涨，小城市最后要去库存。我们现在人口迁移，只要你有工作有房子住，没有人去限制你迁移户籍，因此这时候怎么办？遵循尊重市场的规律，尊重人的选择的规律，人为什么要迁移？追求美好生活。工作在哪，就业在哪，收入在哪，他会向哪儿转移。大企业都进了大城市，那么人们自然就跟着进了大城市。大城市能够有服务业的发展，大城市能够创造更多就业，那人往大城市走，这是全世界的规律。
凤凰网房产：发展城市群城市带是不是未来的必然趋势？
樊纲：我们现在的住房市场很大程度上是因为过去的城市化战略偏离了人的行为的基本规律，要以人为本，现在要围绕人追求美好幸福生活，做更多的思考，这个现在不仅北京的问题。 其他像长江三角洲也一样。中心地带地理越来越少了。怎么办呢？发展城市群城市带，为什么提出大湾区？为什么有雄安新区？为什么是叫长三角城市群。为什么提这个？就是要通过交通，通过便利的措施，把大城市小城市联系起来。
全世界的大城市的周边都有一大部分每天通勤坐通勤车一个小时去上班的。曼哈顿的金融精英们，他们可能住在那个康奈迪克州，每天早上一时的火车到曼哈顿中心车站下来去上班，全世界的人都是这么做的。为什么我们就只能住在二环三环？对不对？我们为什么不能用这种城市群城市带的这种思路来解决城市的发展和人的迁移？所以最近中央政府已经认识到我们过去的这个问题。开始供地了，雄安新区是第一块，然后粤港澳大湾区，然后是长江城市群，然后是集体土地入市，然后是农村的宅基地也可以考虑，现在大家都在在在都在研究这个问题。然后是再加上一些租赁市场等等，开始在思考调整供给关系的思路。
大城市的核心地段的房子将来就是古董。我们一般的工薪族就是买不起了。那个古董只有少数人能够买得起，这也是市场市场经济的一个基本逻辑。所以大家想到未来城市发展和我们过去的城市发展，过去我们都在一个地方，在一个很小的区域里面，我们去那发展，未来可能是不太一样的，我们大概是要在一个城市群当中去发展。
凤凰网房产：最近关于房地产税出台争议比较多，您觉得会不会近期出台？房地产税对房地产市场又有哪些意义？
樊纲：我不知道房产税什么时候来，今天也没有列入立法的。我个人觉得有了房产税，不一定就不出泡沫，比如美国，美国有房产税，但是08年仍然出了房地产泡沫，但是没有房产税，一定是经常出。什么道理呢？针对房价，房产税是一个自动稳定器，比如我一个朋友在美国，五十万买了一套长到了150万。我说他发财，他说我是发财了，但是我得赶紧卖房子了。为什么呢？我们俩的工资都不够交房产税的。同样3%的税，以前50万的时候要交15000块钱，现在得交多少钱，现在得交45000块钱，甚至更高，你的工资都不够交了，那他就得卖大房子换小房。这不就是增加供给，减少需求了嘛。反过来，房价跌了，我交税就少了。同样3%，我房价我要交的税就少了，我就可以买大房子，我就减少增加需求，减少供给。所以它是一种自动稳定器，随着房价的波动，它会继续。
那么第二就是增加保有成本。
现在为了炒房子空在那里，那么空着的意思就是没成本。它空在那，不用交税，那他就没成本，他就空得起，他最多就交掉贷款。那么再加一块，如果他一方面要还贷款，另一方面再给你加一块税，你看他租不租，他要不租的话，那他得第一很有钱，或者第二它的预期价格涨得很高。所以房地产税增加了住房的保有成本，会减少只炒不住的房子。当然还有其他的一些作用。至于说到是不是从此以后就长治久安了，那取决的因素多了，需求方调整了供给侧不调整仍然不解决问题，供求仍然是失衡的。而且呢从长期来讲，对于需求和供给都有很多其他因素在起作用。货币供给那时候美国搞那个次级按揭贷款，这个金融泡沫也好，还是当年日本的那个外汇泡沫，日本当时是大量的热钱涌入，热钱涌入就炒个房价炒出一个大泡沫。这些都是口号，这些都不是价格，都不是房产税本身的影响。
就是说房产税本身它的作用一定是积极的，一定是对于稳定供求两方面的关系。
凤凰网房产：海南2020年的时候吸引各类人才是20万，然后到2025年有引进100万人才的目标是，这对海南房地产有何影响？
这个由你们来决定。房地产希望所在，不在于是不是有新的需求。在我看来，现在中国的房地产的希望所在，在于不是供求平衡，而在于供求能够平衡的增长。这么多人才进来，当然有住房需求，如果不限购，那人才的需求更大。那需求更大，撑得起来吗？你又撑不起，又怕房价太高了，所以还是要从供求两方面来解决问题。其实海南的问题跟全中国的问题一样，短期做限制，长期要有长效机制来调节供求两方面的关系。
凤凰网房产：按照您刚才提到的供求关系，您觉得现在的房价是合理的吗？
樊纲：有的地方是合理的。比如说一个城市，过去房价十年涨了50%。可是仔细看一看那个城市十年的人均收入涨幅不低于50%，所以调控房地产市场也好，还是稳定房地产市场也好，不是说房地产的价格就不涨，而是说房地产价格至少它的变化要和人均收入的变化相适应。土地是稀缺的，土地本身总面积是不变的，那么你一切收入的增长都使它的稀缺程度提高。那么怎么可能大家收入都涨了，土地价格不涨？土地价格不等于住房价格，如果刚才说的那个容积率提高的话，那在土地上面可以生产出更多的房子来。那么这个从这个角度来讲，土地涨的价格可能更快，但是房子价格也会适当上涨。因为房子的稀缺程度也会变化。所以在这个意义上，我们要客观地看待改革的变化。至于涨得特别出奇的地方，你回过头来看深入地分析，一定是供求关系出了大的问题，特别是限制大城市发展这件事，导致了人们的迁移都奔了大城市。
大学生毕业都进了大城市，但是不允许大城市多建房子，那价格就是爆炸。这里面一定是供求关系，出了大的差额。所以房子的问题一定要分不同的城市，分不同的区域，分不同的性质来讨。这不能是一概说合理不合理。
凤凰网房产：您觉得粤港澳大湾区未来的房价会是怎么样的？
樊纲：我觉得会逐步稳定下来，因为深圳东莞惠州，还有中山，如果这些交通都联接起来了，都是快轨。 那年轻人一个小时车程就出去，然后第二天一个小时进来工作。那住房供给就相当于其他小城市的供给就变成了大城市的供给。
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