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导语：2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，同时也是中国住房制度改革20周年，更是中国改革开放的第40周年。值此历史节点，凤凰网房产隆重推出“改革开放40周年”房地产时代人物专访活动。希冀通过对房地产领域代表人物的专访，立体地勾勒出一个个时代印象，描绘改革开放40年的人居发展历程。
本期专访，我们邀请到碧桂园服务控股有限公司执行董事、总经理李长江，和我们分享他对物业管理领域的专业解析，从另一个角度解读房地产行业的发展。
2018年6月19日，碧桂园旗下物业公司碧桂园服务登陆香港主板，股票代码06098.HK。首日收盘报10.08港元，市值256亿港元，一举超越绿城服务（204亿）、恒腾网络（216亿）、雅生活服务（199亿）等同行业股票，成为赴港上市的物业服务板块第一股。
碧桂园服务控股有限公司创立于1992年，经过26年的稳健发展，公司业务涵盖住宅、商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等多种业态。
脱胎于碧桂园，而独立于碧桂园。优质的物业服务一直是碧桂园发展壮大的一个支点，碧桂园创始人杨国强曾多次表示，“物业管理是我们的明天”，清晰阐明了物业服务在碧桂园集团的重要战略地位。
李长江，1997年进入房地产物业管理领域，历经广州光大、深城建、金地物业和雅居乐等知名企业，于2011年加入碧桂园服务担任总经理。拥有21年行业经验的他，带领公司披荆斩棘，把一家“房企附属公司”做成了独立的上市公司，到底他有什么过人之处呢？
坐在我们对面的李长江，声音洪亮、吐字清晰，分析问题有理有据，显示出强大的自信和逻辑。
志存高运欲成物业领导者
2015年至2017年，碧桂园服务的营业收入分别为16.7亿元、23.6亿元以及31.2亿元，近两年同比增幅为41%和32%；同期，公司净利润分别为2.2亿元、3.5亿元以及4.4亿元，同比增幅为59%和26%。截至2018年4月份，碧桂园服务的合同管理总面积约3.6亿平方米，覆盖超过中国28个省、市及自治区的260多个城市，为超过300万业主提供服务。
无疑，借助碧桂园集团这几年的飞速扩张，碧桂园服务也进入了规模化发展阶段，所管理的物业面积正在快速增加。但李长江显然还有更大的目标，他向我们表示，碧桂园物业现在还同时为全国80多家开发商提供物业服务，非碧桂园物业增加的面积已经在全国排名第14位。
在李长江看来，物业服务并不是房地产的附属，而是一个独立的主体。要做到这一点，就必须要走出去，扩大业务来源，打造品牌提高影响力。
李长江表示，未来3年内计划将服务面积扩大到5亿平方米，5年内争取到10亿平方米。同时，碧桂园物业也已着手布局海外业务，计划将物业服务延展至国际市场。
他的底气并不是空穴来风，据中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》预测，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。物业管理行业终将成为万亿级市场，当然也将迎来新一轮的行业洗牌。
面对这个巨大的市场，碧桂园服务自然不会错失良机。在李长江看来，碧桂园一直是物业服务行业的引领者，也必将打造出中国最好的物业品牌。
服务是房地产未来的主业
“物业管理过去被认为是传统服务业，但现在已逐步转型为现代服务业。”李长江称，房地产下半场来临，随着市场对物业管理服务要求的日益提升，物业行业也到了需要变革的阶段。而处在快速增长期的碧桂园服务，继续追求规模的同时，也必须进行转型升级。
他表示，碧桂园正在探索智慧社区建设，并推出“非常住业主代管服务”等新服务。据他透露，未来将提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，衍生出健康饮食、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约物业服务，让物业服务更加精细化、专业化。
李长江认为，靠提高管理费或降低成本已经难以实现公司持续的发展，自谋生路，通过社区增值服务寻求新的利润增长点，将成为物业公司未来发展的关键突破口。
目前，碧桂园物业的增值服务已经从围绕物业服务展开的维修、保洁等基础服务的“1.0”阶段发展进入到了推进金融和资产管理的“3.0”阶段。除了推出理财产品，碧桂园物业还计划与保险公司、银行等机构合作，将物业公司作为业主与保险赔付、银行贷款的中介。此外，增值服务也将囊括医疗、教育等内容，涉及业主生活的各个方面。
谈话实录：
凤凰网房产：碧桂园服务是一家怎样的公司，都提供些什么服务呢？
李长江：碧桂园服务并不是单纯意义上的物业管理公司，我们对业主提供各种各样的服务，包括学校，包括医院，包括服务业，包括城市服务，也就是说多种服务并举。现在的碧桂园服务和过去物业管理已经不可同日而语，现在我们是全领域多业态，全面提供专业服务。所以我们始终坚持做服务是肯定的，我们不会去搞其他。
凤凰网房产：您刚才说的这个服务包含那么多东西，我们怎么理解呢，是不是社区里面的物业管理，和其他附加的一些服务？
李长江：刚才谈的是一家公司，现在我们拿一个社区来说吧，碧桂园服务要为社区的业主提供基础服务，把小区卫生搞干净，绿化养护好，小区必须安全，业主家里出现什么问题，我们要及时去服务，这叫基础服务。
除了基础服务，碧桂园服务还向业主提供增值服务。增值服务怎么理解呢？1.0版的增值服务就比如家里面打扫卫生，家里面的绿化养护，家里面哪里坏了，我来帮你维修。如果在这个基础上升级的话，业主的房子是不是可以由我们来代管、打理或者出租？再者就是结合业主的生活所需，比如家里面吃饭要大米，炒菜要油，煮饭要水等等，碧桂园服务也是可以提供的。
为什么这些服务我们有机会去做、我们可以做得好呢？因为我们离你最近，当这种模式确定下来、得到一些认同，这种机会就会很大，这就叫增值服务。所以它不仅仅是基础服务的问题，它也是增值服务的问题。我刚才说的是全领域全业态提供专业的服务，这就是现在的碧桂园服务。
然后这个我们是轻资产经营轻资产服务，我们不会去投资建房。
凤凰网房产：那商业呢？
李长江：商业我们也只做服务，只做管理，可以去经营，可以去策划，进行一些营销，但是绝对不会去持有这些重资产。
凤凰网房产：那碧桂园服务的年销售额是多少呢？去年是什么样一个规模？
李长江：我们去年是差不多32个亿，利润是4个亿。这里边既有物业费也有增值服务，今年应该会更高。
凤凰网房产：那你们是不是也会像房地产那样进行规模化经营呢？
李长江：过去碧桂园服务更多的是做自己开发的这些项目，现在我们是面向全国进行全域全业态全专业的服务。而且现在全国都有碧桂园的项目，相当于碧桂园服务的项目也遍布全国各地。
凤凰网房产：所以说碧桂园的项目走到哪儿，你们就跟进到哪儿？还是说跟其他的开发商也有合作？
李长江：碧桂园是我们的一个重要客户，我们肯定不会丢，同时依托它的项目，我们还开拓周边的市场，比如说安康那个项目的周边，其他开发商开发的小区我们也可以进入，最重要的是他也会找我们去，因为我们的服务好。
凤凰网房产：早期物业管理一般都是开发商自己来做，如果说一个物业公司独立出来，它在以后的发展过程中会不会拿不到项目呢？
李长江：其实你说的是一个市场化的问题，其实不同品牌的物业公司，无论他是有开发商背景还是没有，其实客户选择的是什么？选择的是品牌实力，能不能把服务做好，对吧？所以不管他有没有开发商背景，最重要的是服务能不能做好，这是最重要的选择因素，这是市场选你或者淘汰你的最重要指标。
凤凰网房产：您和房地产这个结缘是怎么时候开始的？就是说进入这个行业。
李长江：我是一个偶然的机会进入到这个行业，97年到现在都21年了。随着我们这个行业得到社会越来越多的认识，认可，重视，这个行业的地位也发生了变化。从2014年彩生活在香港上市，到现在有九家物业公司在香港上市，包括大陆还有一家，包括一些新三板，整个社会构成了对行业的认可。所以我非常喜欢这个行业，如果回到20年前再做选择的话，我依然会选择这个行业。
凤凰网房产：您是一直从事物业管理吗？
李长江：我是一直做物业管理，过去经历过好几家公司，光大、深圳城建、金地物业、雅居乐，再到现在的碧桂园。
凤凰网房产：现在物业管理服务的地位确实提高了，以前好像大家觉得它是房地产的一个附属，不是一个主体。
李长江：过去大家不重视物业服务，其实我们说黄金珍珠宝石，很多时候它是埋在地下，没有被人发现。随着中国老百姓的生活品质逐步提升，对美好生活的向往，他很清楚，小区服务做不好，对生活影响很大。它不仅仅是政府的重视，更多的是全员老百姓的重视。
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