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直击：万科2018年中期业绩发布会

万科A2018年中期业绩发布会于2018年08月21日(周二)09:45-12:15举办，凤凰网房产全程报道，敬请关注。

首先是公司副总裁、董事会秘书朱旭介绍公司2018年中期业绩和下半年展望。

朱旭：

各位媒体朋友，大家早上好！欢迎大家前来参加万科企业股份有限公司2018年中期业绩推介会。下面，我代表公司管理层向大家就中期业绩作一个汇报。

这个PPT分为五部分：一是公司概况；二是中报亮点；三是财务状况；四是业务情况；五是发展规划。

一、公司概况

大家对万科很熟悉，自2016年开始，我们连续三年进入世界500强名单，2016年是356位，2017年307位，2018年是332位。公司A股和H股入选多个重要指数，其中A股入选深圳成指、深证100、沪深300、MSCI和富时中国A50指数，H股入选MSCI、恒生中国数、恒生中国行业指数-房地产和建筑。万科上市26年以来，是持续盈利时间最长的，每年都盈利，权益净利润复合增长率年化约31%，持续现金分红年限最长，有25年现金分红，累计分红达到455.5亿元，远远超过我们在股权市场融资的金额194亿元

二、中报亮点

上半年我们在售后服务商的定位下，坚持以客户为中心，以现金流为基础，推动各项业务的有序发展。传统业务核心开发业务稳健增长，新动能业务发展良好。其中三个财务指标的亮点：一是营业收入，集团收入增长51.8%，达到1059.7亿元，ROE持续增长到6.76%，增长0.28个百分点，净负债率上半年末是32.7%，继续保持行业低位，过去十年来，我们在报告期末的净负债率都系在40%以下。

其他业务方面，租赁住宅业务获取房间数超过16万间，物流仓储业务上半年累计获得可租赁建面达到626万平方米，稳定运营项目平均出租率达到95%。万科物业服务方面，连续九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。

三、财务状况

收入和利润情况，上半年经营情况良好，收入和利润持续提升，营业收入刚刚已经介绍了，同比增长51.8%，从这个饼图可以看到，绝大部分集团收入来自于房地产业务，占95%，物业服务和其他业务收入占5%。从黄色这条线可以看到，我们的毛利率在最近三个报告期都是持续上升的，2016年上半年毛利率是17.91%，今年上半年是27.36%。净利润方面，归属于母公司的净利润连续三个报告期持续提升，上半年归母净利润是91.2亿，增长24.9%。每股收益和净资产收益也在持续上升，每股收益上半年是0.83元/股，增长24.9%，全面摊薄的净资产收益率也是连续三个报告期提升，上半年是6.76%。

资产负债情况，上半年总资产达到13451.5亿元，增长15.43%，净资产达到1348.9亿元，增长1.67%。有息负债2269亿元，有息负债有很多部分是我们预收的客户购房款，剔除预收款之后，负债占总资产的比例是46.3%。年初下降了2.7个百分点，截至2018年6月底，有息负债减去货币资金除以净资产的比例是32.7%，仍处于行业比较低的稳健水平。货币资金方面，报告期末我们持有的货币资金是1595.5亿元，这个货币资金是我们一年内到期负债的，接近2.8倍。右下方柱状图展示了2017年中报、2017年年报和2018年的比较情况，基本是在2-2.8倍之间。由于比较稳健的资债结构，让我们持续保持行业领先的评级，穆迪、标准普尔、惠誉、中诚信都给予万科在这个行业内最好的评级，对评级的展望是稳定的。

由于有比较好的评级，因此上来半年几次比较重大的融资，融资成本都位于行业低位，比如我们发行了五期超短期融资券，利率是3.25%-4.6%，我们在境外的发债，比如4月份首次发了10年期固息美元债9.71亿元，利率水平4.15%，这是2011年以来中国投资级别房地产发行人在境外债券市场最大规模的单一品种发债。5月我们还发了6.5亿美元5年期浮息美元债，利率水平是Libor+1.55%，这也是首家成功发行浮息美元债券的国内房企业。7月份完成人民币30亿元中期排锯发行，利率是4.6%。8月完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，利率4.05%，为2017年以来房企发债新低。

此外，我们还运用ABS等多种创新融资工具进行融资，比如万科松花湖就发行了一笔ABS，时间是五年，利率是5.25%，水平相当低。

下面介绍一下有息债务构成情况，负债中68.4%是人民币负债，31.6%是外币负债。固定利率负债占36.6%，浮动利率负债占63.4%，银行借款是主要来源，占60.4%，其次是债券21.3%、其他借款18.3%，我们的负债中绝大部分都是一年以上长期负债，占73.1%，一年内到期仅26.9%。由于公司业务主要在国内，大部分收入开支都以人民币计，最近人民币汇率波动对公司经营影响总体比较有限。刚刚介绍了外部负债占比31.6%，而且外币负债中，长期负债比例更加高，占95%，因此短期汇率波动对我们还本付息的压力比较小。同时，我们持续动态监测汇率波动和外在头寸，通过资产、负债相匹配的自然对冲的方式，规避汇率风险，并采用套期保值工具降低敞口部分汇率风险。截至6月末，我们已针对15.3亿美元外币借款及债券签署了远期外汇契约。

 四、业务情况

在新时代下，万科已经把战略升级为城乡建设和生活服务商，我们的初心是以人民美好生活需求为中心，围绕城乡发展和居民消费升级两条主线布局业务，和城乡同步发展，和客户同步发展，目前核心业务包括住宅开发业务，在这个基础上，我们逐渐从开发业务衍生到服务业务，推出万科物业服务、租赁住宅服务、物流仓储服务、商业开发与运营。此外，我们还进入冰雪、度假、教育、养老等领域，我们想做好美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

首先向大家汇报一下开发业务情况，上半年房地产开发业务销售3047亿，增长9.9%。图中蓝色折线是销售均价情况，上半年销售均价和去年上半年基本持平。我们在34个城市市场排名位列前三，其中在18个城市位列第一，体现了万科深耕城市的效果。但值得注意的是，一线城市的销售金额占比在逐步下降，2016年上半年一线城市销售占总销售额的26%，2018年上半年只有18%。

结算方面，上半年结算收入，地产方面是1005.36亿元，增长53.6%，结算均价因为正好是在当时房价上涨比较快的期间销售的项目，结算均价是14300元/平米，比去年同期有比较大提升，因此结算利润率相对提升了一些，达到27.29%。已售未结金额情况持续增长，去年年报的时候已售未结金额是4143.2亿元，面积是2962万平方米，今年中报我们的已售未结金额已达到5200亿元，面积为3693万平方米。值得关注的是已售未结均价增速也在逐步放缓。

产品方面，我们的产品继续聚焦普通人自住需求，上半年销售的产品中，住宅依然是主流产品，占85.9%，其次是商业和办公楼，占10.9%，其他配套占3.2%。按面积类型分，90平米以下户型占20%，90-140平米以下户型占71%，也就是说144平米以下的户型占91%，是主流户型。

从开工和竣工情况来看，新开工面积是2321.1万平方米，同比去年增长40.2%，占全年计划65.5%。竣工面积是917.2万平方米，同比增长44.1%，占全年计划34.9%，预计全年竣工面积与年初计划基本持平。结算面积701.4万平方米，增长20.2%。

上半年获取项目建面2049万平方米，权益均价5054元，累计获取117个项目，总规划建面2049.1万平方米，规划建面1143.9万平方米，其建面权益比例是55.8%，比上年有所下滑。如果按照获取渠道，拿地渠道中，通过股权收购合作的方式获取土地比例在不断上升，如果按照全口径建面计算，通过股权收购合作的方式获得土地建面的比例是50.1%，如果按权益建面计算，通过股权收购合作获得的建筑面积比例是41.8%。左图是四个区域获取土地的占比情况，最多的是上海区域，其次是北方区域，再次是中西部区域，南方区域上半年获取土地的面积同比减少。分城市的情况，上半年获取土地绝大多数集中在二线城市和其他城市，一线城市获取土地的面积和地价都占比较少。从权益地价来看，上半年权益地价5054元/平米，比去年和前年均有大幅下降，这一方面有我们通过股权收购的方式收购土地，有效控制了拿地成本，另一方面是我们上半年获取土地城市的原因，一线城市占比较少，二线和其他城市相对地价便宜一些。同时上半年以来，土地溢价率也在逐步下降。从全口技定价与销售比例来看，上半年全口径支付定价1076.6亿元，占全口径销售额比例35.3%，过去三年的报告期这一比例都在30-37%期间，是比较稳健的可持续水平。

项目资源满足持续发展的需要，截至6月末，在建总建面约8187.6万平方米，权益建面约5098万平方米，规划中总建面约6081.6万平方米，权益建面约3767.3万平方米。此外，我们还积极参与旧改，权益建面合计约282.4万平方米。截至6月末，主要开发项目859个，建面权益是62.78%。下图可以看到四个区域是比较均衡的，右图是各类型储备总建面情况及占比，在建是55.5%，你开发是41.3%，现房是3.2%。

万科物业有四个特点：一是营业收入和利润持续上升，上半年万科物业营业收入41.6亿元，同比增长29.8%，利润呈现逐年上升的趋势。在2018年中国物业服务百强企业评选中，连续第九年获得第一名的称号。二是服务面积不断扩大，累计签约面积超过4.7亿平米，其中50%都不是万科开发的物业。三是服务内容不断丰富，除了传统的保安保洁等物业服务以外，还拓展到租售、电商、停车场等业务。中间这张图片可以看到，我们已经将租售中心品牌升级为“朴邻”，专业为客户提供专业优质的二手房经纪业务。四是服务对象在不断延展，最开始只服务于小区客户，现在已将服务延伸到服务政府办公楼、商业总部写字楼，连续第二年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”称号，值得一提的是今年上半年我们还拓展到城市服务，把城市的公共空间、公共资源和公共项目整合为大物业的新型模式，这个模式除了传统的物业管理以外，还包括城市管理、市政养护、停车场管理、社区资产管理服务等多个领域，希望发挥我们在物业运营方面的优势，通过物业服务+智慧平台和行政力量相融合的方式，为城市空间和资源实现全流程管理服务和运营。在租赁住宅业务方面，自2014年以来积极布局集中式租赁住宅市场，目前已形成集中式青年公寓泊寓、家庭公寓和服务式公寓，为不同客户需求提供长期租住解决方案，满足人们美好生活需求，我们善于研究青年人的居住习惯，除了提供安全、舒适、性价比较高的居住空间以外，还在集中式公寓中提供健身中心、阅读中心、公共休闲区等，并定期组织社区活动，向青年人提供有温度的家。截至6月底，覆盖30个城市，累计获取房间超过16万间。

物流仓储方面，我们的定位是智慧物流园区和产业园区综合服务商及已进入全国32个城市，服务客户60余家，累计获取项目84个，可租赁物业建面626万平米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。值得一提的是，我们敏锐地发现由于在线外卖、生鲜电商和新零售等新的行业兴起，驱动了冷链市场需求的增长，2018年7月通过并购获得太古实业旗下7座冷库，分别分布在上海、广州、南京、成都、厦门、宁波等城市，加上我们之前在沈阳和上海的布局，初步实现了对国内一线城市和内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

商业开发与经营方面，管理面积超过1000万平米，以印力集团作为商业开发与运营平台，致力于成为中国领先的商业品牌。今年1月我们联合印力集团收购凯德商用在国内的20家购物中心，目前印力商业平台共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，自持项目中已开业79个，其中包括53个购物中心。下面三张图片是我们在上海、深圳、杭州三个比较标杆式的shoppingmall图片，欢迎大家前去体验。

其他业务方面：产业办公方面我们深耕核心城市与主流产业，聚焦成长型企业。产业办公方面我们促成不同业态的有力组合，比如在厦门的高端写字楼中除了传统写字楼服务，还入驻万科里商业、万科泊寓以及万科食堂，甚至我们在里面开办了幼儿园，让妈妈可以带着孩子上班。在滑雪度假业务方面，我们持有的吉林松花湖滑雪场和北京石景龙滑雪场，2017年-2018年雪季累计客流量超过55万人次。养老服务方面，根据2017年最新数据，中国65岁老人已经占总人口的11.5%，1.6亿，但中国的养老机构所能提供的床位目前仅744张，有大量的养老服务需求需要得到满足，目前我们的养老已布局15个城市。教育业务方面，万科的教育有两个品牌，目前在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营业和10多个户外营地。万科教育的特点是沉下心来打造适合市场的产品，以产品为核心和体验式素质教育来获得家长们的认可，孩子们的喜爱。

去年以来，万科在科技赋能方面投入了大量的人力、物力和财力，2017年万科已经对核心地产开发业务初步完成信息化建设，今年上半年我们在持续迭代，在工程管理、营销和售后服务等方面的筑融、匠心、翼销售、服务家等产品，借助信息化手段促进管理提效果此外，还通过BIM、智慧工地、智慧案场等新技术应用，提升产品质量，减少对人工的依赖，优化成本管理。在非开发业务方面，使用物联网、人脸识别、智能硬件等新技术、新产品，提供线上线下融合方案，助力业务发展。夯实中台能力，打造万科数据中台，以整合、沉淀多业务平台内的客户、产品数据，通过数据洞察，为各类客户提供更加精准、个性化的服务体验。右图可以看到万科的客户从早到晚，一天都可以享受到万科的服务过程。

社会责任方面，我们依然积极践行社会责任，2018年上半年加大精准扶贫及乡村振兴力度，我们和光彩事业基金会合作，设立“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”，结合省和市对口扶贫地区，逐步覆盖国家深度贫困地区，在广东汕尾、河源、广西百色、云南怒江、福建宁德等地助建国家扶贫、乡村振兴工作。今年6月在西藏援建的非物质文化遗产博物馆完成建设并交付，在西部地区累计帮助超过6万贫困儿童接受良好的教育。

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