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付菲菲：严格管制租金，实行“一房一价一年一调”制度

近日，租金大幅上涨的现象备受关注，关于租赁市场也引起了各方热烈的讨论。深圳租赁市场的未来走向会如何？又有什么样的应对策略？

8月29日，由深圳市规土委指导举办的首届中国（深圳）住房租赁产业展主题论坛在深圳会展中心召开，本届主题为《租购并举，寓渐美好》。

深圳市规划国土委房地产业处的付菲菲博士就深圳市租赁市场发展及稳定租金市场项目探索发表了演讲。她指出，随着大量的资本和各方主体的入驻对租赁市场发生了很大的影响，尤其是租金。

“欧洲是最大的租赁市场，其对国家租赁制度系统的完善，也是备受各国的借鉴。”通过对国内外租赁市场的分析，尤其是德国，规土委从去年开始探索并提出了“稳租金商品房的制度设计”。

付菲菲表示，首先我们对稳租金商品房进行了一个概念上的界定，就是房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，由政府主管部门进行租金价格管控，面向在我市工作的未购房居民出租的商品房。就是希望通过这种价格的传导效应，通过稳租金商品房的全面推开，能够对租金、对涨幅的控制，这将影响到周边的这种楼盘、片区、区域，甚至是全市租金价格的一个定位，从而引导全市租金的合理定价。

付菲菲进一步介绍稳租金商品房的制度设计的内容。

一、严格的租金管制

1、一房一价：目前还没有一个比较完善全面地对区域的租金指导价格，我们现在针对具体的项目会请房地产评估中心采用市场评估的方法，对起始租金进行评估，实现“一房一价”。我们也是对租金有一个定位，不高回于周边同类同品质的市场商品房的租金价格水平，甚至可能会略低一些。

2、一年一调：我们会在每年年末的时候对所掌握的房源的租金进行一个调整，不可能涨幅永远保持不变，会有一个幅度。我们涨幅的参考的标准会根据当年市场发展形势以及周边的一些租金的价格，包括我们CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等等来综合考虑。目前我们提出的一个控制的原则，就是年租金增长率不超过正负5%，从而保持市场的平稳。

二、便民的自动排队制度

3、对于在深圳缴纳社保满一年且未购房居民，需要在线申请，然后进入租房排队程序。

便民的自动的排队的制度，我们有一个初步的面向对象的要求：在我市交纳社会保险一年以上的未购房居民，我们希望在我市工作的居民，可以以个人为单位，同期只能申请一套，只需要一年的社保记录，没有任何形式的自有住房和政策性的租房，像保障房、廉租房和人才房等等。

尤其是系统已经接入了规土委的社保局、住建局、公安局的数据，完全实现了数据的共享，系统的认定在系统的后面会自动地查验你是否符合我们的住房要求，只要输入一个身份证号，完全无需在任何的窗口递交纸质的材料。我们会有一个排序，会以网上的排号为准则，先到先得。

三、高效的运行机制

还有运行机制的限定全流程的在线看房的签约，我们有很多的手段保证我们所有的流程在线上完成，包括对房源内部环境和外部环境的查看，都无需在线下交易。

另外可以随时匹配随时更新，房源一旦入库能够定价，就能确保房源的高度流转性。还有有限的期限续租，规定是首期是1年上3年以内，续租不超过2年，最高是5年，希望通过长租保持一个稳定的关系，不想超过5年，不想产生以租代售的情况发生。

还有一些严格的时效性，获得匹配的房源以后要在24小时之内完成在线的确认，并且在确认之后1小时内完成合同的签约。给每个申请人是3次的放弃承租的机会。还有智能化监管也是现在的重点内容，通过指纹锁和人脸识别的认定技术的应用，能够确保我们租房的安全和诚信，尤其是针对现在的试点项目，要求所有的开发商给所有的房源配备的是指纹锁，这使入住人在刚开始入住的时候通过物业管理公司的身份识别以后，录入我们入住人的指纹信息，随后所有的房源的这种指纹锁的更换功能全部由物业公司掌握，个人不能操作，以防在租房过程当中出现一些转租的行为发生。

最后付菲菲表示，目前试点项目为塘朗城，预计在明年3、4月份的时候进行一个租金的评估，4、5月份会推出在线租房的开始，希望通过政企模式，达到互惠互利的作用。特别是地铁物业上盖房源，除了有一部分作为保障房，希望有一些自持全面铺开，能够打造全新的住房租赁模式，势必会影响到周边的一些租金的辐射影响。尤其是全面铺开之后，对深圳市其他一些片区的包括对全国的推广也会起到一个示范的作用。

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