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直播：《首付一百万，年轻人如何在深圳买房》

主题：深圳凰家买房公开课第二期《首付100万年轻人如何在深圳买房？》图文直播

主持人：各位凤凰网的网友们，大家下午好！欢迎大家来到凰家买房公开课，我是主持人尚融。凰家买房公开课是凤凰网房产的一档线上线下的论坛节目，每一期我们会锁定不同的主题来邀请大咖参与，目的是为了给各大网友以及购房者一些有价值的楼市观点和有建设性的解决方案。那么首先呢，我们很荣幸地先让我来介绍一下我们几位嘉宾，分别是凤凰网深圳主编，财经记者毛瀚民毛老师，还有深圳爱筑家创始人黄芳黄老师，还有深圳淘房志创始人，著名的房产投资专家顾洪波顾老师，资深地产人梁爱明梁老师。欢迎各位老师。

本期嘉宾秀

那么本期的主题其实是和我们年轻人非常息息相关的，就有一个主题的限制，就像我吧，像我刚刚工作了几年，希望在深圳买一套房子，父母可能也资助了一点，然后我现在希望买一套房子预算400万元，首付大概有100万元。但是却有一系列的问题是萦绕在我的心头，想请教各位老师。

OK我们先来看第一大点，首付一百多万的话，我们是该买新房还是买二手房的？各位老师怎么看？那就先从梁老师您先开始说吧。点击看视频直播：

视频直播地产凰家买房公开课第二期深圳

大叔很沉稳

梁爱明：

首先说我的观点，我觉得是买二手房。然后我再结合我自己的经历和年轻人现在所处的环境来阐述我的这个理由。首先我现在是有一个房子是二手房。是因为我之前我在关外买过一个一手房，那个房子一百来平米吧，当时环境也非常的好。但是它有一些问题。第一我当时上班是在福田区，就在离这里附近不远的地方，我每天上下班要么是坐地铁要挤地铁，要么是开车拥堵，或者是时间上的其他问题，还有跟朋友聚会的时候，人家说到深圳福田去某某地方聚会，你要从遥远地方赶过来。我在龙华还不算特别遥远。假如你更遥远，你说你是在龙岗或者沙井那一带赶过来肯定不方便。后来还有一个重要的原因是我小孩子要上学了。年轻人现在可能不涉及但总会涉及到一个问题，孩子要上学，周围非常成熟但是孩子上学问题没有解决。后来我只有在深圳这个算是中心的位置，周围环境比较成熟和地铁交通比较成熟地方买了一个二手房。这样子，第一我周围有学校我孩子可以上学。第二，这样我去上班的时候我就很从容了，我坐地铁就直接去上班了。第三，朋友聚会的时候都是在中心区聚会，我可能半个小时之内我就赶到了。我觉得还有一个重要原因是上班的这个选择问题。我假如住在龙岗，我上班可能就不会选择南山来上班了，可能会选择罗湖这样的靠近龙岗的地方上班了。但是我假如说我住在福田的地方，我上班的范围就比较扩大，因为大家的机会可能在要么是福田，要么南山要罗湖嘛，这样我的选择范围比较大，这样有利于我们的发展。

小美妞尚荣

主持人：那相当于梁老师更加多考虑的是交通、教育还有社交这三大方面，那么有没有不同意见呢？顾老师您怎么看？

顾洪波：其实最关键问题是400万现在在深圳买不到什么新房。要买的话你可能只能去坪山。那这样的话是对年轻人来说很核心一点，我个人觉得年轻人来深圳首先第一套房子，很多人会容易犯一个错误，就一定想买新房。因为中国普遍很多年轻人都是这种想法，包括父母也是这种想法，他帮你掏了这么多钱，一定觉得想买一个特别新的小区。但现在，很多新房其实你可能会两年时间才交房。在这个过程中，你其实要承担房租和月供双重的压力，其实对很多人来说负担还是蛮严重的。然后另外一个，就是其实我觉得梁老师刚才说的还蛮对的。对年轻人来说，我个人觉得首先先上车。先不管是新房，二手房先上车。然后第二步很核心的一点，一定要考虑你的通勤距离。因为对年轻人来说很核心点就是你的事业，其实有时候会比你的房子更重要。如果说你每天花两个多小时，甚至三个小时时间在上下班的路上，其实对你的事业还是影响很大的。因为现在其实深圳的二手房还能找到一些价格不错的。包括其实400万在福田也能买到不错的两房，三房估计应该比较难了。 所以我个人其实也是建议在一些对工作上班交通比较便利的地方优选二手房。

主持人：那黄老师您怎么看？

黄芳：其实估计说作为专家大家可能认识会比较接近一点。我认为买房子的话呢其实也是跟他的那个就业是有关的。现在年轻人应该分两大类，一大类是在市区就业的。一大类呢可能他确实是在市外，是在那种科技制造行业就业的，那么他们买房可能就不一样。对于在市里面工作的或者接近市里面工作的，我觉得应该是买二手房。因为二手房会便宜，而且以前深圳的那个小户型的房子挺多的，就是有很多那种四五十平米到60平米的小鸟房。它那个总价是一定能够控制下来，可能五六万的单价都有很多选择。对吧？然后呢，如果是说本身可能就已经是在龙岗的那个大工业区里面去上班的，做的是那些科技的技术工作者，那我觉得基本上就必须在坪山那些地方去买一个新的两房也挺好。因为在那个地方你去买二手，它跟新房比的那个价格落差可能不是明显。那你就工作就比较方便一点。但是可能我们也都不会说特别建议在市区上班的人，第一次就直接要跑到坪山去买一个看起来很漂亮的新房。因为第一你也住不了，将来住起来很远，而且每天把时间耗费在路上，其实不利于你提升自己的工作效率。因为对于年轻人来讲，就是买完第一套房，还是要更快的去在工作上突破，这才能够得到一个阶层上升。

主持人:各位老师还真的是非常以年轻人的角度去考虑问题。那毛老师，您是怎么看这个问题的呢?

毛瀚民：我就从我自身的这个买房历史讲起，我就比较惭愧，没买过新房。买过两套二手房。第一套二手房买在福田梅林，第二套二手房，买在了罗湖布心的。然后因为我们今天的这个主题就是说她有400万的预算一百多万跟家人凑的首付，这个作为深圳的当下的话，是作为一个基本门槛，就是说他可能买不到太大的房子。我觉得这个新房还有二手房，都是有一些可选项。罗湖有一些老小两房的或者是一房的，就是说他首付有一百多万还是可以买的。如果说买二手房的话，可能还是说区域上面比较重要一点，要是这种市内核心的地段的话，你买这个二手房的话，然后就户型可能面积上小一点，但是说我觉得这个有升值的潜力。我的观点就是，如果你要买二手房的话，那肯定是在市内，去找罗湖、南山、福田有那种小点一房一厅，或者小两房最好了，如果说你倾向于买新房的话，那可能就是要偏一点的地方，坪山、光明、龙岗、宝安沙井那一块。由于你的这个这个粮票有限，关外面远一点60到70多的公寓或者是这个住宅，一房一厅的或者小两房的，应该还是有机会。

主持人：刚刚就讲到说买户型的问题。户型的话，其实像我们这个400万的预算，老师给出意见，如果在关内上班的话，最好买个二手房。那如果买公寓的话，能不能大概给我们就是分析一下公寓的现状？各位老师可以各抒己见，要不顾老师您先说。

小伙儿挺帅气的

顾洪波：首先一个年轻人第一次在深圳买房，不建议买公寓，也不管是新的还是旧的。因为房子除了是个居住空间之外，他还承担了很多别的功能。对于深圳来说很核心一点就是学位功能，公寓基本上都是不具备学位的。实际上400万的预算按照我个人的了解，应该在福田其实还是能够买到两房的住宅的。我估计应该60多平能买到。然后在龙华的话，其实应该是可以买到小三房，这个可能黄芳黄总这边可能会更更清楚。所以我其实400万其实在深圳其实有蛮多的可选择的余地在住宅这一块。所以没有必要完全没有必要去关注公寓这一块。然后公寓呢，就我这里插一句啊，因为根据深圳的731的这个新政，对公寓有两点，一个是公寓限售五年，然后另外一个呢就是将来的新批的土地的公寓，将来可能是只租不售的。这个政策有几个影响。第一方面，从长线来看，它意味着以后深圳的这种纯正的公寓的供应，它会降低。但是呢从短线来看，其实公寓的整个的观望情绪会比较重，因为毕竟限售五年。限售五年的话，其实就意味着如果你是买新盘公寓的话，意味着你的资金要被锁定七年到八年。这个其实是非常长的。对年轻人来说，你第一套房子之后可能只是个过渡，你很快可能就面临比如说我的收入增加了或者我家里人口增加了，我可能要变成三房甚至变成小四房。那在这个时候你如果买了公寓，你锁定时间这么长，你根本没有变办法去做置换。对，所以这是我个人的观点。

知识渊博的爱住家黄芳

黄芳：关于公寓我觉得也是这样子的，就是真的是有很多年轻人在问要不要买公寓，像现在有些两房三房的公寓，特别是它位于关外的话，价格很便宜。然后公寓的营销力度特别大，大家都问是不是可以去买一下，公寓又是挺新的，然后户型又做得很精致，然后都是那种带配套园也装修得挺好的，但是真的不太建议大家在一开始的时候去买公寓。其实就等于刚刚那个说法，就这个时候你去看二手房，实际上是肯定很适合你。比如说在布吉400万真的可以买到很不错的三房，在民治也能买到很不错的三房。如果是两房的话，你甚至可以找一个花园小区了。那在福田的保税区的话，如果是小两房的话，甚至可能还不用四百万，四百万都可以买的还不错的两房。但是这个时候呢，第一，买二手房它其实很辛苦，你要多去看，然后中间也会有鱼龙混杂的一个情况，你感觉从看房的第一步就是个障碍。第二，就是很多二手房，特别是更早一点年份的，那个装修挺不好的，居家的那个人的情况看起来也不是那种关心亮丽的，大家可能一看到就会觉得很厌烦。然后这个时候如果去一个这样的公寓，它从那个外部的环境到那个大堂到电梯到房间里面配置的东西，那一眼让你看他就挺好的。那可能很多人就会特别想买公寓但是真的不建议。首先就是公寓的首付，第一它不低的，你有公寓的那个首付买住宅其实已经没问题了。然后第二的话呢那个公寓的话其实将来的增值性肯定是不如住宅。第三就是公寓的那个贷款利率成本肯定是要更高，然后第四的话就是你买完公寓，虽然说没有影响你购房的资格，但是基本上几年之内你有没有钱去买住宅，那就会错过你真正买住宅的那个机会。

主持：梁老师您怎么看您会不会是不同意见？

梁爱明：我觉得也是这样子的。因为在深圳它有一个政策，因为限售限购这种资格的话适合投资型的人来买。我今天有一套房有自己住的地方，因为我手上有闲钱，我再想买住宅买不了，刚好买个公寓，然后出租这样子。我觉得年轻人他买房子还是买住宅，租可以租公寓。 因为你你你自己本身有房票，那你就买住宅。公寓适合那种投资型这种人来买。

毛瀚民：我这个跟大家的这个观点不一样，是因为这个公寓我现在还比较看好，为什么呢？因为前段时间参观了一些公寓项目，一个是在前海的，还有一个是龙岗中心城。公寓的话还挺复杂的，他跟住宅还不一样，专业性比较强，里面有这个属于这个工改工的公寓，还有就是商务公寓和办公公寓。这三个区别可大了，那个工改工公寓是指什么呢？就是说这个开发商拿了一块这个工业用地，然后有一些公司在里面去入驻，它有写字楼然后配套有一点公寓。然后你这个要以公司的名义购买，可以用做员工宿舍之类。它这个公寓就是50年的产权。然后跟住宅不同的，他就是要以这个公司的名义去买，就个人不能买。开始的话，我觉得这个里面这是不是还有一个门槛，然后技术上不好解决。但事实上，背后的真相是什么？就是说这个东西其实普通人也是可以买的。经过我的采访，然后调查了解，他们这个就是说交2万块定金，然后他们就会给你找一个第三方注册公司，就是说花2000块钱注册公司，注册公司之后你就可以去买了。买之后它这个年限是50年，然后也受这个公寓就是满五年才能卖的这种政策限制，但是它的好处在哪？它比住宅的这个价格几乎便宜了一半。像我看的有一个50到60一房一厅的，它只卖160万。它是工改工项目，精装修，关键是它的位置也挺好的，它是在前海那边靠近西丽过去还挨着地铁口，这个价格非常可观。3万多，精装修，一房一厅的，而且你把它租出去的话，那个能租到3000到4000块钱，这个资金回报率还是相当可观的。操作上的话你只需要找个第三方给你注册公司，他们代为给你打理，你就可以去买。但是在流通环节的话，我是当时想着可能在流通环节就是你卖的时候不太好卖，但事实上也是可以把它打包放到中介那去去卖的，以股权转让的方式卖。这样的话事实上它这个东西也没有什么门槛了，就是谁都可以买，只不过说你要多掏一点钱而已。然后还有一点的话，它是在第五年还是第四年开始有一个房产税，就是总房价的0.85%，每年交一次，那你相当于160多万的房子，然后可能每年有1万多的税费，就这一点不太好。然后在龙岗的话很多这种公寓项目，比如金地龙城中央那个项目的话，里边有一个纯粹的商务公寓。纯粹商务公寓的话，它是精装修，价格35000不到4万块钱。总之我是觉得它是比纯住宅的价格上有优惠，地段的话也是在这个地铁口，他们这种公寓都爱在地铁口。我看那个龙岗中心城那个地铁口，ABCD4个出口分别有四栋楼都是商务公寓。这种纯粹的商务公寓的话，可能就是说你买来五年限售，你要住满五年，住满五年的话才能去流通。

主持人：比如说我住满五年，我想把它给卖了，那卖了的话，那个房价的话会低于楼市的公寓价格吗？

传说中的毛老师

毛瀚民：这个问题还挺专业的，你这个公寓的话，它也是在看不同的区域，如果是在罗湖福田，他公寓跟住宅价格一样高，甚至还高的都有可能。

主持人：但是有些人会说你公寓只有50年的产权啊？

毛瀚民：50年产权没有关系，你个人能活多少岁？其实有时候未必你能够住50年，你可能住了十年时间。那我说我早年买房子，我买个二手房，我也想着可能就以后不用买房了，但是你也不过是顶多就是十年，它翻了很多十来倍了，你怎么样都想把它转出去，50年的这个周期还是蛮长的。

然后我刚刚还没有讲完，就是他还有一个公寓属于办公公寓，办公公寓是什么意思？他好像是下面是那个商铺，然后楼上有这个办公功能的。然后我就问那个销售人员，我说你这个办公的话呢可以住吗？他说也可以住，你把里边稍微改一下，他现在就样板间放些办公桌，看上去像一个办公的地方，但是你要住的话，那他事实上也是跟个住宅小区一样的，也可以住，只不过说你自己重新装一下。它有一个好处，就是说办公公寓的话，它是不限购不限贷。也就是说他买来用不了多长时间，可以想卖你就可以卖的。其次的话就是说这个你如果在深圳的话，这边如果说你还没有结婚或者说你还没有小孩，种商务公寓我觉得它环境还是不错，交通便利，靠近街口，而且有它价值投资的合理的成分在里面。如果说你不是急着说要找给小孩学位，如果你作为单身一族，或者你作为不婚族，然后买这个商务公寓自己住几年，后期的话呢，想换房的时候把它卖掉也是非常好的选择。

主持人：那我可以总结一下，就是对广大年轻人来说，如果即将要结婚的话，那公寓就不要考虑了，还是现实点买一些住宅小区的这些房子，包括有学位房之类的。如果是持续单身的话那可以买个公寓，我这么理解是应该是正确的。好的，那我们来看下一个。

下一个话题就是买哪。刚刚也说到像龙岗，包括说罗湖福田，这些都是一些比较热门的区域，那么其实不同区域的房价的话，能不能各位老师给我们大概说一下，那就先从梁老师您先来吧。

梁老师：当然说是买哪里，我个人认为，首先是，能买关内不买关外，这是第一个观点。第二个观点能买西部不买东部。两个观点来说，就说开始我为什么说喜欢关内，交通、通行、配套啊就不用说了。我小一点我觉得生活便利，买关内出租也好，出售也好，原来关内，还是现在的罗湖、福田、南山。这三个地方，这是第一个原因。

第二个我说能买西部就买西部，不要买东部。为什么？因为我们这几年的发展，包括金融发展也是这样。东部往那边走，就是惠州，河源，这些地方发展一般会慢一点。然后这边(西部)，靠近前海大湾区，然后又是东莞，又是这个广州，这一块的话都是今后发展的一个趋势，买这边的话前景会看好一点。这是我的观点。

主持人：对，顾老师您觉得呢？您会不会反驳他？说，不，我觉得东部的前景比西部好？

顾洪波：我会说的更具体一点，然后因为今天这个其实有个限制条件，就是年轻人，然后总价大概400万。

我个人觉得，第一推荐，如果是在关内上班的话，福田保税区。一定要去福田保税区看一看。对年轻人来说，首先一个福田保税区距离福田中心区非常近，但是以前它的房价涨幅有限，因为它没通地铁，虽然在福田，它没通地铁。但是今年年底就会通地铁了。然后第二个呢，它其实有个很大的一个利好，就是将来深港在河套地区要做一个深港的创新园，并且这个有的说法是叫“深港科技创新特别合作区”。所以这个定位是很高的，这个是他将来很大的一个利好。所以它还有一个短期的，其实今年已经爆发了利好。在它旁边有些学位，已经爆发出来了。而在福田保税区，其实有蛮多这种小两房，一房一厅，一房一厅有些应该200万以内都能买得到。400万左右应该是小两房是OK的。这是第一个，我个人建议。然后另外一个龙华这一块。龙华其实今年整个的二手房的表现其实是一般的。因为今年感觉热点可能更多在西部这一块，但是龙华，尤其是如果是在福田中心区这边上班的话，它的通勤效率应该比较高。虽然说很多人会吐槽地铁四号线特别挤。但其实还是OK的，并且龙华，整个我个人觉得，其实对于深圳现在关内关外之分，其实已经越来越模糊了。所以我个人觉得包括龙华，包括宝安中心区，包括西乡这些地方其实将来这些都是深圳的中心。因为深圳现有的中心太小了，所以它必然会扩大成一个新的中心。所以，400万左右，可能你在关内，比如说福田，只能买到一些相对楼龄特别老的这种小区，并且可能最多买个两房，并且比较紧凑的两房。但是如果在龙华，可能找到次新一点这种小三房。所以我觉得这两个选择我个人重点推荐。

主持人：黄老师您怎么看？

黄芳：我刚才讲了，因为刚刚其实大家已经提到了大概400万左右，其实他们选择范围很广。既然我们说是年轻人，估计有的年轻人可能买不到400万的房子，就两三百万，那我觉得两三百万的话，我觉得除了福田类似于这样的极小的户型以外，我觉得还是布吉这个地方很值得关注。以前我一直有个说法，就是买房的话，你基本上可以跟着3号线地铁走，然后从那个翠竹开始每一站出来，然后基本上都有很多房子可以选择，那么出了布吉关到了草埔这个站，然后一直到丹竹头这个账。其实每一个站点出来，都有很多住宅区，然后从那个楼龄20年的，一直到最近3、5年的房子，其实都挺多的。从最集中的四五十平米的小两房，一直到那个70多平米的两房或者七八十平米的三房，都非常多。

那么那边的房价呢其实两三百万都是有大把可以选择的，那么对于如果首付，连100万都不一定能够得着的，可能就是说几十万块钱，可能在布吉就是一个很好的上车的一个地方。那其实跟布吉比的话，到龙华、民治的话，它可能整个价位的就是首付会多个小几十万，他买的位置可能会更中心一点。那么布吉就是总价的预算更低一点，就到布吉去。

主持人：那其实布吉的房价有它的上涨空间吗？

黄芳：其实布吉的话，他是这样子的，因为我多年对布吉的观察和了解来说，布吉遇到这种楼市低迷的时候，它的筑底期是比较久，应该就说它在低位徘徊的时间比较久一点。然后我就发现这个跟置业者的他的能力比较弱一点的这个心态有关，但是布吉实际上在每一次楼市上扬的时候，他上扬的幅度和速度是非常快的。如果我们拉长在5年到8年期间去看的话，布吉的涨幅实际上从来没有低于深圳的其他的一个地方。比如说布吉大芬地铁站有一个楼盘，应该是汇福花园，在最早以前就一两千块钱一平米。然后因为那个地铁通了以后，那么他现在也卖了3万块钱，那我们去算过，它的那个房价涨幅比例应该是在深圳市最高的那种。所以说这个时候，比如说现在去布吉，其实从16年到现在，布吉的房价其实没什么动，就是在那个5个点到10个点左右去波动，那么大家可能会觉得在这个期间，你香蜜湖的房子可能就几百万，1000万的就涨完了。 但是布吉它压抑着压抑着，其实你现在平平稳稳去建仓，下一步行情来了，它的这个涨幅比率，它不会比小香蜜湖弱，但是你这个时间就肯定是会延后一点。

主持人：厚积薄发。毛老师您怎么看？

毛瀚民：深圳的地形是这样的，就是东西长，然后南北比较短。然后一直都有一种说法就是“买东买西”。但事实上，可以买北面。北面的话，像龙华往北。往龙华那边就属于北面，它是南面的话，深圳其实没有什么南面，保税区那一块应该算是南面，但是只有一点点地方。然后往北边的话龙华那个方向去。

我觉得它这个城市的发展也是这样的，开始它在一个轴线上，后来慢慢就不平衡了，往西边像宝安，再过界的话就到东莞去了，那个地方可能就是也是这么多年一直往西边发展，然后北面的话，相反就是还发展得慢一点，我觉得龙华那边的话还是有大片的以前的工业区，然后旧改项目，完了之后还是有很大的发展空间。当然刚才那个顾洪波讲到，这个保税区域南边。那个真的是从投资的角度来讲的话，我自己是有切身体会的，保税区那边我是非常看好的，然后在15年的时候，我自己想短炒一个小两房，然后首先，当时是出了一个那个降息的政策，我就抓紧时间去看房。当时深圳的涨价方是从哪来的？它就是从西边来的，从这个前海、后海开始涨，一天一个价。然后蔓延到福田，福田一些二手房也开始慢慢涨价。我当时记得看中保税区一个小两房，价格都谈妥了，第二天他反价了，第二天就加价，加几万块钱。它这个涨价的逻辑是从哪来的，可能还是从片区的辐射，自身的地段。那相反罗湖呢就涨得慢一点，我当时我一看那个那个业主价格跟我谈妥了，结果他反水，坐地涨价。因为确实保税区这一块的话，一个是靠近香港，然后那边还有很多规划，有很多这个深港融合这些规划的概念，另外还有一些学位也在里面，而且它靠近这个福田口岸，很多香港人在那住着，然后他的房租特别高，它的升值潜力还是蛮大的。但是我预算有限，看他涨价，我就去了罗湖布心。罗湖布心的话涨的慢一点，我当时有点类似于这个案例，手头上100多万的这个就想买个小两房炒一下，然后在布心看中了一套房子，一套复式的，实地面积60多不到70（平方米），但是它分上下两层，复式的，面积有90多平米，当时价位比南山、福田都要便宜很多，总价240多万。然后我就毫不犹豫签下来了，签完之后规定是两年之后，供两年，两年之后我就把它放出来，400万成交的。那个小区的话，它也不算是太老，还没有出关，地铁口。我一直觉得深圳的二手楼，这个布吉、罗湖这边好像一直都没怎么涨上来，然后一直在拖后腿。但是你要是从投资角度讲的话，那边就是属于比较适合抄底的。我这个话题都可远了，刚才说啥，买房的区域。所以说还是延续大家的这个逻辑，这个区域上面的话还是要以个人具体情况，你上班然后在什么地方，然后你的活动范围在什么地方。

就像现在很多人，我们又有一个同事，他买个楼在东莞的，然后每个月月供还挺严重的，也没有租出去，买了一年多了。我觉得挺反面教材的，你说我们做媒体的，你要做地产的肯定懂点儿，为什么你要去买那么远的地方呢，又不能解决自己这个居住的问题，然后从投资上来说的话，实际上也是一个很远期的东西，虽然说现在有“粤港澳大湾区”的这种利好或者“深港融合”这些概念性的东西，但媒体在十年前就开始都在炒作这些概念了。就是当时你买一个住宅的话，从实用的功能去出发：能解决你小孩上学的问题，或者说你自己上班比较近的问题，然后其次你再考虑一个升值还有资金回报的这种问题。所以我觉得就是说你这个区域选择上面还是综合几位老师的观点，还是要契合个人需求，工作的区域，然后如果是小家庭的话，大家的需求都要考虑到不能买太远了，然后能在深圳市内买，就在深圳市内买。不能在深圳市内买，去关外买，坐车的话坐地铁一个小时也能够承受。我是不建议跑到粤港澳大湾区买套房子。

主持人： OK，那我做个总结。就相当于说像刚才梁老师说的，买西部不要买东部。顾老师说的是重点推荐福田保税区，还有我们黄老师所推荐的布吉，包括3号线沿线，以及毛老师所举的一个反面教材，敲黑板！重点，像如果在深圳上班的话，就不要再把房子买到东莞、惠州，对于刚刚置业的年轻人来说。来我们来看第三大点，这也是我个人非常关注的，就是这堂课的重点内容。就是关于我们的贷款方式，这学生我呢也是大概预习了一下，这个贷款总共有三种住房公积金贷款和个人商业性贷款，还有住房组合贷款。对不要问我从哪里来的，百度来的。那么这几种呢各位老师有没有什么想说的，就包括说它的利与弊。

顾洪波：我个人觉得是不太存在太大的问题，现在对年轻人来说，你如果能够有住房公积贷款，那肯定是组合。因为仅仅依靠住房公积金贷款，在深圳其实买不了房子。毕竟它利率会比较低,所以最好的办法是一个组合。

梁老师：确实也是问题，因为深圳的住房公积金特别低，个人最多50，家庭90，这跟我们的房子的差别比较大，但是假如是买新房的话，现在开发商一般就是说不接受这种新房去公积金买的，一般要等拿到房产证之后，然后再转，叫“商转公”：一部分转成公积金，一部分你还是通过商业贷这种组合。但是买因为是买二手房，我不知道是不是可以直接通过这种公积金来买，但是肯定结果还是“商转公”，组合贷只是说一个时间长一点一个时间短一点。

主持人：那还有个是个人商业性贷款。黄老师您有没有对这方面有了解？

黄芳：商业性贷款，一般买住宅的话，其实一般是涉及不到商业性贷款。就像刚刚大家聊的，正常来讲肯定要做组合贷，因为你公积金是贷不足的，因为没办法去帮你供那么多。第二，其实买二手房的话，有很多中介不会鼓励你去做那个公积金贷款，因为它的交易周期、过程会麻烦很多，所以经常有些人买二手的时候，最后被迫的就选择了纯粹的住宅贷款。因为公积金的话，其实年轻人他的额度高，所以他会这样。第三个这种商业贷款，应该是说它又分两种情况，一种情况就是可能家里面你叔叔借你一大笔钱，让你一次性付了买一套房子，然后红本在手以后，过了一年，你可能想把它抵押，贷一点钱出来这个。这种抵押贷款可能就会涉及到那些就是消费贷，企业经营贷，它会涉及到这些。然后另外一个，就是刚刚我们也讨论到了商务公寓，商务公寓肯定做不了住宅贷款。它都是这个商业贷款。

那作为这种商业贷款和那个住宅贷款比起来的话，第一，利率肯定会要高一些，然后第二，贷款的明细肯定稍微短一点。所以整体来讲，月供负担。然后还有利率肯定是要高一点。一般来讲，最优质的贷款大家都会去做那个住宅贷款，多数时候当然像眼前的话，有一些抵押贷可能会比住宅带还要便宜一点点，但它只是为阶段性。整体从利率的角度来讲，肯定是公积金会更合适，然后其次是住宅，再其次就这种商业贷款。但是多数时候大家是没得选择。能选的话大家都选公积金（贷款）的。其次就是住宅（贷款）。那住宅做不了再做别的。

主持人：毛老师在您看来贷款应该哪一种会比较好？

毛瀚民：现在这个问题，你买房的话，他可能强调一个门槛，深户非深户，然后社保是不是交满五年，社保要连续交满五年，如果不能连续交满五年的话，非深户的话，贷款上面都会有问题，所以在你实际上去买房的过程当中，中介他会给你查社保，商业性贷款然后加上你的公积金的这种贷款可以有一定的比例，两个贷款都做完了，按一定的比例来做。不过说是公积金贷款它的政策性的东西更多一些，不是那么容易贷的，我个人买几套房子，我都是没有从公积金，都是通过这个银行商业贷款，三成或者五成首付，然后剩下的钱就是银行贷给你，找不同的银行，不同的银行利息也不一样。

大致上说的话，就是商业贷款，住房公积金贷款组合在一块的，或者说你单独选择一种商业性贷款，完全依靠公积金的话不太可能，像北京最近出政策，连续交满12年的公积金，然后能够贷120万，然后要满几年，贷款的金额数量是非常限制的。它并没有完全就是放开说给你有一个杠杆的作用说能够贷到几成，所以一般的来说，现在主流还是说住宅商业性，找银行去贷款。

主持人：那就是第一选择是住房组合贷款，但是现在的主流是商业性贷款，可以这么理解。那各位嘉宾能够跟我们分享一下你们买房，包括说贷款购房的一个经历。

梁爱民：我再说说。还是组合贷的问题，我在2014年买了一套房子，当时开发商不接受这种公积金贷，只能去商业贷。真正最后还是拿到房产证之后才能再去再去抵押。一直到17年才真正把它能够把它转成一部分是通过这种公积金贷款，中可能隔了3到4年。第一，房子是买的是7房，等到房子就是交了之后，拿到房产证之后，这里需要时间。然后拿到房产证之后再要去申请又需要时间，最后前后得3到4年。

主持人：那个时间的跨度还是挺大的。那顾老师您呢？

顾洪波：我个人其实也没用过，公积金贷款，没机会用。现在可能也没机会用，所以说一般应该都是普通的房贷，商业银行的贷款。

黄芳：一样的，其实都没有用过。但是我也给大家分享一下最早我自己买房一个经历，因为提到现在是年轻人，因为我那时候买房也是很机智的，但是房子还挺便宜的，但是再便宜我的首付是不够的，所以我几千块钱就直接去认筹了。然后接下来用半年的时间，然后跟家里面各种亲戚同学朋友打电话过去，然后就借钱，把这个首付就给凑齐了。买的时候呢也是一样的，就没有用公积金，但是我们会把公积金定期提取出来，然后去冲抵这一个房贷，有月供。那今天我们是给那种年轻人毕业不多久买房的建议。我的建议就是：第一，你要勇于有这个想法，基本上不要说对一个城市看的太过于悲观，或者在城市的奋斗感觉很悲观，我自己的弟弟，妹妹都是3、5年的时候就在深圳能扎下根来的，无论是八几后都是这样。志当存高远，除了事业你还得有个安居。然后第二，不用把这个时间拖延的很迟，对于那个刚需，特别是首套不用去博弈房价的涨跌的周期，你只要是房价买，时间长了，该涨的它也全部都涨了，所以你能买的时候就尽量去买。

然后，如果是说你的资金不够，就尽量找家里人或者同学朋友来支持自己，然后如果运气特别好，你要是在腾讯这样的公司，它也会有一些无息贷款，内部的借给你，去买这么一个房子。然后第一套房子的话，如果你经济确实特别紧张，第一你在装修上是有点钱的，其实说白了，就是你刷钱自己去百安居买一点油漆回来，都可以刷的，顶多就是刷的不是很匀称。但是也都能住。我们当年也是这样的，装修上我们是做一个极简模式。我们甚至当时的家电和家具都是每个月一套一套的加进去，然后加了一年，才把这个房子填满。但是房子也没有涨那么快，那么然后到了后来收入是增加很快的，年轻的时候。没有几年就可以把贷款都还掉，还了以后就没有什么压力和负担，然后再攒了一点钱，然后又把这个房子一卖就作为首付，那时候是非常有经验的，就知道后面应该买什么房。再买的房子一路开挂上去，这就是自己个人的一个经验。

主持人：感觉是一个像打游戏一个逐渐升级的过程，那毛老师您有没有什么想分享的？您刚说了您买房投资的一个经历，有没有其他想分享？

毛瀚民：我还是从自己的这个经验来讲，单独有第一套房的时候，就是手头上也有一套房子了，找银行去做一个这个抵押，做一个抵押，然后他可以给你一个评估价的嗯7.5或者是8成的贷款。就是如果手上已经有了一套房，然后抵押给银行，从这个里面就套出来一部分钱，做成第二套的这个首付。

主持人：如果假设说就是像小杨这种，只有大概一百多万，然后要想买400万的房子，如果要去贷款的话，要有什么一个流程？

毛瀚民：这个里面可能没有什么太多的东西，社保交满五年，或者你是深户，然后有名额你去买，之后就会给你找银行给你贷款，只不过这个里面有10年、20年30年的这个期限的长短。我个人倾向认为，在人民币贬值的情况下，还是贷款的年限杠杆加一点，贷款的年限越长越好。以前的话，可能倾向于说，银行还的时间越长利息越高，后做成10年或者是15年的，这种就是短期压力会比较大，然后如果30年的话，当然就是说最好的。因为事实上，在你这个房子的这个经过时间，它升值或涨价它也会把你的这个成本覆盖掉。所以说我现在就觉得就是买房贷款的话，时间长一点会比短一点好点的，30年比20年好，20年比10年好，就按正常的程序走。

主持人：好了，那么听了老师讲了这么多，那最后我们不如来做个总结吧。来给当下的年轻人一些购房建议，无论是从像我们刚刚所说的区域的一个房价，或者是嘉宾个人的购房经验。那梁老师您先来？

梁老师：第一点，在深圳愿意扎根的能买房，尽量买，尽早买，尽量放盘上车。第二点，要买的话还是在买深圳的，买交通好一点的，上下班方便的。第三就是这个还是量力而为，尽量要把三年五年这个自己的这个现金流考虑好。可能就是说最后把工作，把其他都拼命地照顾的到。

顾洪波：谈到总结，我觉得说一点自己个人的感受，可能也是很多年轻人在深圳买房的一个误区。就很多人都会去盯着双玺，盯着乐府，就盯着这些几千万级的房子，然后很多年轻人就会觉得我在深圳，我是不是一辈子都出不了头，我在深圳时候一辈子可能都买不起房，但我觉得这个真的是个很错误的误区。其实目前在深圳，你有一百多万的首付，是有大把的选择，非常非常多的选择。另外一个，实际上包括我们今年，我们公司有个同事，我们也是帮他做了一个操作，其实大概20多万的首付，其实在深圳，在福田能够上车。所以我觉得，尤其在今年下半年，尤其整个市场会比较低迷的情况下，不排除在一些区域会出现一些笋盘，年轻人在深圳首先一点，深圳和北京上海相比，其实置业的门槛还是要低很多，果断的去行动，果断去多看，尤其是二手房里面。二手房里面其实是有非常非常多的机会。因为不像新房，新房其实可能开发商他会很专业，但是二手房里面其实会有各种各样的情况出现，有的可能就是业主急用钱，他会以低于市场价的价格去卖出去。有的可能就是投资客啊资金链比较紧张，我觉得在今天下半年有可能都会出现这种情况，在这种情况的话对年轻人来说，不要观望，不要一天到晚看财经新闻，然后看很多财经专家说中国汇率崩了，接下来就是就是房价崩，中国股市跌了，接下来就房价跌，不要去管这个东西，深圳依然是中国非常有前景的一个城市，然后就算你手里现在只有五六十万，依然有机会在深圳上车。这是我个人的一个感受。

黄芳：我觉得，当然肯定要买。然后买的时候，希望大家踮着脚去够一够，就不要在这个上面太保守。最近我也是有一个咨询一个客户，他们背景条件挺好的，都是那种双教师家庭，而且都是非常好的学校里面。都是那种硕士毕业。然后因为毕业才两年，既然是靠着自己的钱和同事随便借一点点钱给他们，其实已经完全够首付了。但他们就觉得购房的压力还是很大。所以他们出来的那个策略呢就偏保守，就是总比自己最大能够得着的负担要总价低个30%。然后我们其实看起来会觉得挺心疼的，因为他现在就买到保守一点，他会觉得月供的压力会少很多，因为一开始他们这种公司工程人员不会特别高，但是他看不到五年以后自己的一个情况，然后他就不敢去负担一个大的月供，但是到了五年以后，他们家小孩也出生了，老人家要过来，在那个时候他总会在房间数量，在交通距离上，或者在学校学位上面，它都会遇到一个大的问题，觉得不十分好用。然后那个时候如果你去看房，我们都知道现在换房的摩擦系数特别大，你的首付会提高，然后你又不可以买这个又不可以买那，然后加上你的资金，那时候房子如果更贵，换更好的，你的资金缺口会更大，你的压力其实是会更大的。我们所得到的经验就是在过去那么多年，但凡在买房的时候，敢于去垫着脚够一够，胆子大一点，实际上你都会觉得那个东西供不下去，其实怎么都过得了这个坎，在那个30岁以前，我跟你讲，人生是没有真正的风险的，就像你不去赌博，其实没有风险的，对吧？就像你现在一样的，你可能会想着去算你的那个收入，月供比，其实我觉得30岁以前的这个收入月供比其实是不合理的，因为你后面你的工资很有可能是爆发性的在不断的增长。那你不能够去预测未来的，你不敢去预测自己。就像腾讯一样的，我们知道的朋友，真正的朋友在里面，去年进入腾讯工作做游戏开发的，第一年就拿到了50万。你说他毕业的时候家里没说给你买套房，他可能想着20万年薪够了吧？但是他能够想得到自己50万就拿到手吗？这是你所不能想的，但是因为你没有想到你那个时候假设那个时候作为里面的人，她在布吉买了200多万的两房，到后来就会哭啊。他就会发现那时候我只要去买个500万的，在西乡，我就能进能退的，所以说一定要稍微垫着脚，因为你真的非常年轻，你的发展空间是特别好的，你的收入这个社会会推着你往上走，就像顾总刚刚说的一样，为什么我不能去看衰这个经济，因为它是一个大趋势，它不可能因为川普这样个别的人来做出一个比较极端的政策，影响你大的趋势下来，你不可能川普可以影响六十亿人，这是不可能的。那顶多就是我的速度是一百公里，我可能会变成五十公里，这可能会有。但是拐点肯定是不会产生的，所以你不用去担心。

毛瀚民：第一就是宜早不宜迟，越早买房越好，因为在咱们当下之中国，就是没有太多的投资渠道，股市也不好。房产的话就是首先解决解决住的问题，有住才有家。那其次的话解决资本升值的问题。但现在我们看各个一线城市租金上涨，房租的上涨挺厉害的，我自己这个在附近，岗厦附近一个一房一厅的一个小房间，他能租到6000块钱，我觉得这个收益率非常好的，它可以作为一个长期投资。然后第二个的话，区域选择上面的话，我还是觉得是以个人这个工作这个为中心点，然后360度划园，越靠近你就越好了，就是太远的地方，一个是你区域不熟悉，然后第二个的话，跟你这个链接度比较低，所以买房原则还是说以工作生活的地方为圆点，然后周边一小时生活圈。上下班，这样去找。然后第三个的话，我是很赞成洪波的意见，就是说大家讲深圳这个房价高，但一般都是看的是这个豪宅市场，或者是那个大户型。但事实上房产市场产品是比较丰富的，有多种选择，就算是有100万的话，其实也是有大把的选项，二手楼、公寓还有新房，只不过说是需要你自己去探索去寻找。  

主持人：那我大概的总结一下。那么可以说我觉得对于年轻人来说，要赶早，敢想敢拼，当然要量力而行，赶早去买房，而且要敢想敢拼，爱拼才会赢。那么呢也感谢今天四位老师做客我们的《凰家买房公开课》，可以说受益匪浅，听君一席话，胜读十年书。那么我们下一期节目再会。

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