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深圳凰家买房公开课第三期《人文龙城 东进大观》图文直播 ——凤凰网房产深圳
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深圳凰家买房公开课第三期《人文龙城 东进大观》图文直播

凤凰网房产深圳站
2018-09-29 16:28

主题:深圳凰家买房公开课第三期《人文龙城 东进大观》图文直播

主持人:欢迎大家来到凰家网上公开课,我是主持人尚融。凰家买房公开课,是一档线上线下的论坛节目,我们每一期会制定出不同的主题来邀请大家参与,希望能够给广大购房者和网友提供有价值的观点,以及有建设性的解决方案!那么本期呢,凰家买房公开课的主题是走进朗泓龙园大观,也感谢朗泓龙园大观对我们节目的大力支持!节目的开始,请容许我十分荣幸地介绍今天到场的两位嘉宾,他们是中国豪宅资产专家图腾镜。凤凰网房产深圳主编,财经记者毛瀚民。欢迎两位老师。


因为我们每一期会有不同的话题,本期的话题是这么一个背景:家里有小孩要上学,那么区域的选择肯定是不希望太远,然后希望买个三房,手上有大概300万的预算,首付的话大概100万左右的刚需族带娃夫妻在深圳龙岗应该怎么买房?那么我们先来谈一下深圳的房价。两位老师我们经常会听到一些专家的解读是买东买西或者是买西买东,我个人是比较倾向买东的,因为我家居住在龙岗这一块,那老师你们又怎么看这两句话?

点击看视频直播:http://live.house.ifeng.com/detail/2363

图腾镜:确实是有东西之分,以龙华为界南北对折,对折之后往东就是龙岗以及坪山,往西呢就是深圳湾那边。我想为什么会有东西争议呢?就是因为西部的起步价比较高,买西的通常是高薪阶级,往西的房价边缘起步价要8万,正常的起步价是要10万,买一个100平米的房子就要1000万以上。买东是深圳的城市新贵,是深圳的生力军,比如我这个年龄段的可能买房就往西,年龄再过十几年就可能退休了。而主持人还很年轻,就是我们说的城市新贵,需要有房子来结婚,那就可以选择在东片区。因为正好目前深圳整个楼市属于严格控制线下,这个机会实际是政府的大红包,如果你不去买的话,可能就会丧失未来赚取升值潜力的机会。所以我想会不会有这样一个结论:所有年轻人可能是在30岁以下,他们是首次置业或者有刚需,基本上80%在东区置业。比如说一些高管、银行家、ceo,年薪可能在300万以上,就可能往西。那么我们年轻的购房者还是应该务实一点,因为我们是希望能够持有它,到你已经持有一套房了,我们才去想往东还是往西。无论是在东区还是西区,都可以持有房产,但你如果现在还没有持有房产的话,我的观点还是在东区持有房产。

毛瀚民:深圳在楼市房地产发展过程中,事实上就是说以罗湖为原点,然后向南山,向宝安一直向西边延伸的。那过去十几年深圳楼市的发展确实是向西的,但是基于深圳这个东西长南北短的特殊的地理形式、工业发展和产业发展的各方面紧密结合,西进战略进行了这么多年,再往西走就到了广深交汇区域了,已经没有太多空间了,所以会慢慢转向龙华龙岗这边。龙岗这边属于东北部,你提出的这个问题就是说买东边还是西边,还是要回归到人的居住原点。如果说你住在南山或者工作在南山,你不可能就是到龙岗来买房。然后同样你在这个龙岗上班的话,也不可能跑到南山去买房子。就是我们上期节目有一个观点,还是以工作所在地,然后一小时生活圈为主,这样的话呢就贴合实际一些。龙岗中心城,它作为深圳的一个副中心,产业结构在调整,教育资源在整合,居住环境和交通在改善,现在买东的话我觉得是大的趋势。龙岗在楼市里面的价格就处于一个价值低点,它没法跟南山10万左右的均价去对比,所以会吸引更多的刚需族来尝试。所以我觉得买东还是买西,还是切合自己的工作特点,龙岗是一个很好的居住的选择。

主持人:刚刚听两位老师讲这么多,其实相当于说如果是自己住的话,还是要考虑个人因素的。那么其实我一直心里有个疑问,你说深圳现在楼市东部也在发展,西部就更不用说呢,那深圳具体的一个楼市的热点,两位老师有没有推荐?

图腾镜:长期以来这个说热点,龙岗区一直是占据了深圳的半壁江山。因为这几年,基本深圳是一个多中心的发展城市,你到每个区域中心都发展得很快。实际上,买家要根据自己的这个自身状况来进行选择买在哪里。当时有个问题就是它可能是首次置业者,手头资金不多,性价比就要高。龙岗整体城发展比较快,更新的速度比较快,然后供应量很大。龙岗这几年发展是非常快的,去年GDP它属于深圳区域的第二,可能广东省排名第三,那这个GDP就是非常惊人的。很多人考虑到这个问题,所以导致龙岗这边地产成交活跃。并且它的工业也是非常发达的,比如说华为总部一直在龙岗这边,所以龙岗有大型的企业还有大量的居住人口。这么多年来,楼市是颠坡的,有时候很热,有时候稍微会回落一些。现在即使在控制,比如说731政策,但是真正的住房需求还是不少。龙岗的成交仍然排在区域第一位,所以龙岗和深圳的东部确实不错的选择。

毛瀚民:我再补充几点,我刚刚从福田坐车过来,一路上都在看一些周边的景色,龙岗给我的感受山水资源比较丰富,还有客家的一些民居,旅游景点都集中在龙岗到布吉过来的一些区域点上,特别适合居住。现在深圳市政府将龙岗定位成科技创新中心,中部的城市副中心,然后在这一块投的资源无论是交通、教育和产业资金帮扶都非常大。配套的教育资源也比较丰富,有香港中文大学还有一些产学研机构,落户到这边享受的教育资源也比较好。现在地铁线路也在加快建设,这样一来其实就能解决龙岗的一个重要缺陷:交通问题。那么,地理环境和教育资源包括它的好山好水,都是龙岗的看点。

主持人:那结合我们这期的主题,300万在龙岗到底应该怎么买房?两位老师能不能给我们点意见?

毛瀚民:首先我们是有一个限定条件,因为是300万,那么在龙岗可以说选择性比较大。那么应该买多大的呢?我谈一下我的个人感想。如果说你是未婚青年,还没结婚没小孩,你的选择就比较大。但你家里有个小孩,你是不是会考虑小孩的学位和教育资源?很多楼盘基本上都会配一个好的学校,这样的话你的学位问题解决了,小孩的教育问题也解决了。在当下深圳,我觉得300万是一个基本门槛,现在整个楼市均价大概是五万左右,我觉得你300万的话可以往龙岗这边来,这个价格从投资的角度来讲是处于一个估值的低位。如果有80平差不多300万的房子,同时配有学位的话,是比较适合去购买的。

主持人:其实就我个人的看法,像我们选择一个楼盘的话,应该看向这些名校周边的楼盘,这个观点对吗?

毛瀚民:龙岗他是教育大区,然后大学我刚才讲了北莫斯科大学,香港中文大学都在这边建的分校,然后小学就更多了,回到我们的主题的话,那我觉得朗泓龙园大观华中师范大学的这个初中部,就是一个名校概念。那如果说就我个人来讲,如果我要买一个教育盘,我会选择这里。

主持人:那图老师您怎么看呢?

图腾镜:刚刚看他们的学校,这段时间我经常来龙岗,我去过深圳中学龙岗分校,实际上我感觉,比较深圳本土教育,要把视野再开阔到空降学校,同样需要就是的理念性更强,开发性更强,关键是它超前于普通学校的教育的观念。龙岗我们知道现在空降两个,一个是颐安都会中央的华东师范大学,一个朗泓龙园大观的华中师范大学,那这个学校会关乎这个孩子的前途教育,思想教育,未来的成长教育, 我想水平是高于(本土教育),但我也不能完全贬低本土教育。比如说我们的主持人深二代,已经在享受了深圳这个本土的教育,深圳还需要空降的学校,更高端的学校,也就是起跑线比较高的教学来教育我的孩子,我相信开发商还有华中师范大学,他来到龙岗的初衷,是想培养更多的人才,国际化的人才。当然他可能不需要跟上面的朋友竞争,可能两年三年下来一排名就排到前面了。因为毕竟师资力量,教育的方式方法可能会高于本土教育,因为本土的小学一般初中规模都比较小,华中师范大学专业非常多,师资力量非常丰富。而且目前做老师的可能最低学也是研究生学历,那么在华中师大这种这种体制下能够做九年制义务教育,那么它的师资力量一定不能弱于本土的一些学校,让孩子更国际化一点,学得更多一点。

主持人:两位老师纷纷都推荐龙园大观。我们来看下一个问题。那么以上大概列了一些比较有名的小学周边的一些楼盘。那么其实我们可以看到这些楼盘的话,有一些其实已经不算是新楼盘了,那么新楼盘其中是占据了什么样的重要的位置?就是买二手房和买新楼盘这两个之间,我们更应该倾向于哪个?

图腾镜:我的建议就是买房还是买一手新房,为什么?因为你不知道这个房子之前发生过什么事情。而且龙岗靠近学位的房子,二手房应该是不便宜的。而且价格应该是比这边高。毛主编你来说一说?

毛瀚民:其实我们今天做这个节目,我们取这个300万刚需,我们选择龙园大观,根据我们的这个调查,它确实是龙岗最大的一个教育楼盘。它占地面积120万平方米,然后有购物有那个公园,然后有这个娱乐休闲一体,它是一个综合体,然后从小学到九年制义务教育的它都有,华中师范大学附属学校,一期幼儿园九年学校已经在建设当中,到今年9月就要开学。对于购房的置业者来说,我们肯定是选择买大的楼盘,然后大的教育资源,有一个有配套的综合体,这样的话,住在一个地方,不出小区什么都有,小孩上学,休闲娱乐都没问题。然后交通又好,目前的话我觉得看到的龙园大观是值得向大家推荐。

主持人:谢谢毛老师的精彩点评。那么其实今天我们基本上是把怎么买教育办法,包括买哪个教育大盘,两位老师也是给出了他们的解答,其实他们是非常推荐我们现在今天的现场龙园大观。原因是像华中师大的一个进驻,可以说是让这个楼盘包括这个学校都增光不少,那么现场观众有什么问题是想请问两位老师的?

观众:我想问一下那个华中附校它是属于中学还是大学的?

主持人:华中附校,据我所知是九年,大概就是小学六年到初中三年。对,还有其他观众想提问吗?两位老师你们包括对于这个学校的很想说?

毛老师:就是这个学校呢我手头上的资料,他的一期和三期他有一所12个班的幼儿园,然后一期有一所72班九年一贯制学校,然后还和华中师范大学就是打造华东师范大学附属龙园学校,龙园学校是一期幼儿园和附属九年制学校都在今年9月份准备开学,这是我们从项目当中得到的资料。

主持人:72个班,可以说是非常大的一个学校。还有没有其他的网友想提问?

观众:就是我想问一下,如果进入它这个学校的话,是不是将来也可以上他的大学有加分啊什么的?

图腾镜:这个可能不会,这个我简单一下关于深圳空降学校的一些过程。那个实际上最早是南山南山是蔚蓝海岸有一个北师大附中,然后刚刚那个毛主编说的这个星海名城,这个北大的附中,这些学校南山部排名在前面。除了南山二外,最早的,最好的是南山育才,育才后来下去了,然后是南山外国语。南山外国语后来又下去了,南山外国语升学率高,甚至就是高峰期。那北师大和北大附中声誉度很高,另外据我所知像空降的学校,包括光明勤诚达正大城现在正在引入华东师范大学,包括刚才说的华东师范大学,华中师范,华南师范大学等等,这些学校会根据南山的学校一样,教学质量是很高的,嗯所以孩子是不许加分,他可以很努力的把这个东西提上去。为自己加分,可能在这种教育体系下会比整体教育面更宽。所以孩子的素质教育是不用关心的,自然会给自己加分。

主持人:我有问题想问想问一下老师,如果按这上面所说的对它进行一个排名的话,你们认为前三应该是哪三个?就是第一当然是教育了,那后两个,包括园藏、人文、枢纽大关。

图腾镜:我排名第一的还是学校。学区对下一代这个这个成长非常关键。买房就要买学区房。第二个是交通,这边有未来整体会有大的规划,16号线在这附近。 

第三个呢我认为是项目本身,因为它是大社区,百万以上大社区在深圳市确实不足,这个趋势格局就是基本上非常少,因为深圳的土地用量越来越大,最后一个呢买房还是要买前景,事实上我和你们一样过来的时候可能感觉自己有点偏,但是深圳不怕偏的,只要是深圳的区划片,可能周边的更新,他早就潜伏的周边了,正在准备更新。我们要知道一点,就是如果说基本上深圳的区域后来发展都超过过往发展,比如说这个中心可能会超过龙岗中心城那一带。这个已成现实,他的规划怎么样,他的道路就这样,那么这里可能会现在这个级别的这种城市路网来做,包括它的商业开发,包括那个住宅配套,包括它的产业园区的配套,那可能会后来者居上,可能也就是买房就是买的潜力。

毛瀚民:我可能跑一下题,今天讲的这个教育教育楼盘,我讲一下自己个人的一个经历,我曾经投资这个学位房,当时是在15年,15年出了这个降息的政策,降息什么意思?就是有更多的钱给大家买房,我觉得这是一个很好的政策,就是我要去炒房手头上有点现金,去哪里呢,由于你的资金限制,你可能不能买太大的,当时我就首先想到的是福田保税区,然后这边的话因为它有它有一些学位房,这种房子属于老破旧,因为它带有学位初中的或者小学的这个学位,它的价格就是比没有学位的这个房子的高,高上好几千块钱,就是说这个东西还是非常有空间的,我后来就是在买了一套房就是在布心地铁站,这个房子,首先在地铁口,其次的话有这个翠园中学的学位,然后买了之后还可以用,小孩可以上学,这就这一点的话非常吸引我。

我在这儿要说的是什么?如果你投资的时候你选择有学位的,明显比一般的这种住宅它的附加值要提升30%点以上,后来这套房子的话呢我持有两年之后,然后我卖出的时候也是很抢手,我在里面我赚了一点钱,我把这个学位房卖掉了,我觉得我经验在哪,如果做投资的话,就是要买学位房、地铁房,旧一点都没有关系。但是如果说我现在要重新让我选择的话,买新房的话,我肯定是要买这个有教育概念的,配套齐全的综合体,然后也有居住的这种功能的,户型不能太小,回到我们这个节点,龙园大观就是一个投资或者居住的好项目。

主持人:刚刚听两位老师讲了很多,其实说龙岗的房子的话,我相信很多人,就包括我们平时在接触深圳房地产最新的讯息当中,我们总会听到和楼盘有关的是东进战略,两位老师怎么看这个东进战略,包括它对于龙岗房地产的一个影响? 

图腾镜:东进战略是马省长在深圳做市委书记提出来的,有1.4万亿。因为它感觉世界发展的太快,房价太高,我要为老百姓解决这问题,那必须去往东,就必须投入大量的资金来把东部给抬起来。最大的投入主要是集中在交通、城市配套、教育。这个科技和产业。这样的话更有利于人才这个引进。我们看到,大概有四条地铁,本来就准备了3号线,现在还加了10、16、17号线,4条地铁,所以未来的龙岗跟深圳的距离越来越近。那么我想马省长当时还发现一个问题,所有北京人、上海人笑深圳人没有文化的城市,是“文化沙漠”,所以就把深圳国际大学城也放到龙岗,所以这个有什么好处?你孩子在华中师范大学附属学校读小学中学了,高中根据分数来录取,那大学就不用到外面去了,在深圳国际大学城上也有很好的学校,比如说像香港中文大学,北理莫斯科大学等等,这些都是非常好。

回家非常方便这方面。东进战略实际上是想把罗湖横岗,到龙岗,到坪山,打通到深山特别合作区,这样一个观点,东进战略全部给实施,所以可能投入最大的是交通,包括往东边的,本来盐田也没有地铁,现在8号线也在建,所以这里面整个投入很大。包括龙岗的“三城一馆”,另外还有一个,我们可以看到今年这个灯光秀。灯光秀聚焦到平安国际金融大厦,因为这个最高,那个高度大概是594米,600米不到,那深圳最高楼宇即将在大运城旁边,深港国际中心668米,也就是整整比平安国际金融大厦高了70米。

我们也清楚,除了香港老特首董建华,新特首林郑月娥,多次来龙岗访问,他希望深港合作能够有更多的建树,实际上我们可以看到好像是中央对前海的发展速度不满意,就是前海发展有点慢了,就把房价上涨,前海目前我们到现场看的时候他荒芜一片,它整个的建筑还没有成型,还没成大面积的规模。原因是深港合作比较多,香港人看着对前海不太感冒,因为那里房价太高了,那香港人可能会瞄准龙岗这里,因为这里租金成本比较低,相当招人人力成本也很低。最近香港要建一块地,大概30万平方公里,安排香港60万-100万人口居住在这个30万平方公里,他想把香港的老年人把这个居住,因为香港必须有年轻人去更新这个城市。实在现在深圳发展的比较快,因为深圳GDP已经超过香港,所以项目看来是大,但是我们不容忽视的是个什么问题,比如说香港的资本家跟所有产业合作没合作好,如果真的能合作好,在龙岗合作成功,那龙岗又是第三次飞跃,那我想龙岗未来前景是相当的好。所以东进战略实施之后,实际上龙岗定位成“东部城市中心”,本来是“东部城市副中心”,现在把“副”去掉了,所以把这个把这个城市定位呢又拔得很高。

主持人:好的,感谢老师。我们深刻地感觉到东进战略也是正带来的是一个多城市中心的一个发展趋势,那毛老师在您看来的话,东进战略对于整个深圳的房地产市场的发展会带来一个什么样的影响?

毛瀚民:讲到这个买房置业房地产的话,其实要回到一个大背景去,就是要认确认到当下的楼市,从这个环境上、政策上它是处在什么样一个背景,你当下是该买房,还是在观望,我个人是怎么看的跟大家汇报一下,因为我觉得这个从2018年的话,这个从政府的宏观调控,从楼市调控到金融政策调控,它都是趋严的一种背景,那么一个前提是什么?

一个是金融的去杠杆,尤其是一线城市以往加的杠杆比较大,那很多人炒房的话可能就是五倍十倍的杠杆都是有的,这就好比股市一样的,拿这个1/10的钱可以撬动这个百分之百的这种资金,然后去楼市里边可以就是说买到更多的楼,甚至一些这个投资机构,一些上市公司都会采取这种手段。国家也可能意识到到这样问题的严重性,所以去杠杆,楼市去杠杆体现在政策上,就是不给你贷款。

第二个打击这种炒作、投机的这种需求。政府的政策在2018是越来越严,他从哪开始呢?他是从整个这个交易的这个管道,售前,看你有没有买房的资格,然后楼盘还要限售——你什么时候卖,然后卖多少钱,开发商说了不算,政府说了算。作为消费端来说,那你有没有买房名额能够贷到款吗,这个从这个金融管道上来给你限制。

还有一个售后,无论你是买住宅还是买公寓,给你三五年的限售期。如果从投资交易的角度来讲,它是售前售中售后整个这个交易管道给你封冻了,这什么意思?所以说,楼市大涨的可能性是没有的,早年你要是炒作,希望就是说政策的这种引导,然后赚一波这个快钱的话,这种需求的政策基础已经没有了,然后这种趋严的政策,也打击了一些大部分刚需,就是深圳的年轻人,然后工作了很多年,结婚要买房住,这是刚需房。这种需求的话,这政策也会打击到这一部分需求,但是毕竟它是刚需,属于支撑这个价格的这个稳定系数。由于刚需的存在,可以去保证这个价格稳定。所以我一直有一个观点,未来三年一线的楼市,大涨的可能性是没有了,有回调的可能。回调的话跌20%,但是它算不上大跌,因为确实,深圳这样一个2000万人口,每年净流人口是50万,然后相当于有刚需,这样的话呢它也不会大跌,这个是政策领域。

其次的话,国家还讲了粤港澳大湾区,然后也跟香港合作,准备在大湾区拿一些地租给香港,从中解读出一些什么样的信息?由于深圳的这个土地有限,那么他实际上,也就是说从城市发展史上,他会以他为核心建立很多这个副城市,副中心城,或者卫星城。然后向惠州东莞扩张,会有很多这个城镇化次中心,罗湖福田南山为核心区域,那么龙岗、光明、会成为副中心。之后会辐射到这个大亚湾、惠州。有买房的这种需求,或者最明智的一种买法,那肯定还是以中心区扩散的这个距离来购买。作为一个理性人,我觉得肯定是我以中心点为辐射,以自己的这个工作范围找我可以在深圳区域之内买得到的房子。主城区副中心区,像龙岗、光明,然后惠州跟龙岗交汇的地方,还是有大量的选择。这样的话,尽管说这个楼市政策非常严厉,但是我们并不看空楼市,还是觉得他是一个稳中有升,然后寄希望宏观调控上。如果政策一放松的话,那会不会形成一个报复性反弹,或者说这种需求被释放,进入下一个上涨周期,这都是未知的。

主持人:感谢毛老师对我们现在楼市政策的一个解读,其实刚刚我们讲得很多,包括说刚需族买房考虑的,比如说小孩要上学,然后我们如何择校,择楼盘,再大到说会不会去投资,讲了那么多,觉得也相信给在座的各位是吃了一颗定心丸在龙岗买房。

毛瀚民:向图老师提一个问题。老师怎么样当下的这个深圳一线楼市,尤其是最近提到的那个粤港澳湾区一体化的这个趋势下,你是怎么样看当下的?刚才我说了说的都是我自己的想法,然后我想听你的意见。

图腾镜:深圳楼市很坚挺。因为粤港澳大湾区这个9+2城市群,在这个崛起南中国,它是为了跟世界其他湾区的,目前最牛的纽约大湾区,排在第三是旧金山大湾区,目前这个粤港澳大湾区的它的GDP产值大概10万亿人民币,已经超过了旧金山。其实中国的胃口很大,就是设想和规划粤港澳大湾区成为世界第一大名片,超过纽约大湾区。实际上目前我们可以看到,GDP最高的是深圳,它超过了广州超过了香港,当然之前深圳排名第三。

那从楼市来看我们可以看到香港,香港的房子有20万一平方,从全球来看,香港的房价还不是最贵的,但在局部区域是最贵的。比如说马上是最的世界上的区别的,比如说中心区很多的它都是具备法治框架,所以香港包括深港高铁通了之后,是吧?这边是不是房价香港还是这么高,那我想就是深圳楼市会追随这个价格,如果说身边有钱,房子还是持有比较好。因为过往二平台持有房产人,都赚了很多,比打工赚的多。目前这个中美贸易战,对实体经济会有冲击因为深圳的这个实体经济基本上高科技,制造业被赶到东莞东莞也在转化的这个地位。所以深圳劳动密集型企业不多,他主要是互联网、高科技、银行、金融这种企业是比较多的,所以对深圳的这种影响是微乎甚微的。

所以深圳的楼市,可能未来,等我们的小孩儿,今年2018生的小孩儿,十岁的时候。我估计收入房价和香港直接拉平了,也就是说现在就是别人说的,深圳湾的房价率先到了十万一平方,当这个房价一旦起来之后,整个这个社会的这个均价都往上拉,那我想,整个形势包括粤港澳大湾区是国家战略产业的大区,所以这个对深圳、广州、香港这些发展非常利好。未来我相信各个城市打通之后,产业互补,人才互补,交通互通,配套互补,更有优势的发挥它能动性,粤港澳大湾区的整个GDP还会往上拔,因此可能超过纽约大湾区,当然这个可能需要十年。当然按我们从眼前,就是先把这个房子持有,能够享受政策发展活力。

主持人:谢谢图老师对于粤港澳大湾区的深度解读。那么从粤港澳大湾区再到深圳的东进战略,从华中师范大学的华中附校龙园学校,可以说从我们的朗泓龙园大观为起点,相信未来的话一定是前途非常光明的,无论是从高科技人才注入到龙岗,再到一系列的一些利好因素。那么本期的访谈公开课到这里就结束了,也感谢现场各位来宾,感谢各位网友,我们下期再会。

毛瀚民:谢谢大家的光临,我们《凰家买房公开课》是一档凤凰网长期的线上线下的一个主题节目,节目下期给大家预告一下:在中美贸易战的这种背景下,人民币贬值,在投资方式以及资产配置方面该怎样做一个资产组合,我们下一期主题将是中美贸易战下的资产配置与海外置业,因为楼市的资金也是要寻找出路,也有很多的投资的渠道,那么在海外投资置业将是多样化选择的一个出口,所以我们下一次的主题是海外置业资产配置,欢迎大家继续支持和关注,好,谢谢大家。

 


[责任编辑:黎晓霜]

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