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熊市来临：万科高喊“活下去”

凌冬将至，万物萧条。

在经历系列的政策调控之后，曾经打鸡血的中国楼市逐渐降温，一线二线城市曾经火热的楼盘热销现象不在。  

开发商转型的转型，改名的改名，房地产业毫无悬念的正在走进“熊市”。

9月28日、29日，万科召开秋季会议。会场主屏幕、侧方屏幕均悬挂着抢眼的标语：“活下去”。

此前不久，万科董事长郁亮在南方区域9月月度例会上也曾提到，万科放下最重要的目标是活下去。他表示，当前的问题，不是简单的行业和经济出现了问题。今天所面临的转折是全方位的：政治、经济、国际、军事等方方面面。所以，万科必须对战略进行检讨，必须要做出改变。

“在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：收敛和聚焦。是应对转折点和不确定情况的最好方法。”在内部会议上，郁亮说。

郁亮表示，接下来万科将把“活下去”作为基本要求，战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略。

房企凛冬来临

万科为应对未来的不确定性，正在做四件事：战略检讨、业务梳理、组织重建、人事匹配。郁亮说，这次是管理层真正意义上第一次检讨万科的整个战略。尽管万科在 2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，转折点实实在在到来了。

现金为王。回款成了万科最核心的指标，重要性超过了销售额和利润。郁亮强调，“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”不过，迄今为止，万科2018年的回款目标仅完成不到50%。

按照目前的销售情况来看，万科年末还会有1000亿的长期库存。所以，在开发业务上，万科要梳理哪些项目未来变化之后能做的更好，哪些投资不太慎重需要调整。在非开发业务上，则要对投入和产出及风险和收益不匹配的项目进行调整。

而在9月21日晚间万科34周年司庆晚会上，郁亮讲了两个关于万科名字的故事，强调万科不会离开不动产，但会抛弃传统的地产开发思维，要让科技赋能万科所有业务。此前，万科多个城市子公司、保利等更名，“房地产”字样消失，引发房企“去地产化”的广泛讨论。

各地楼市遇冷

开发商想出货，购房者在观望，二手房价在下滑，被大多数人认定坚挺的一手房价，也已经开始出现松动的迹象。

9月26日，厦门“首开万科白鹭郡”别墅，推出107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现价278万到298万。

在陕西，位于西安未央区的世茂璀璨倾城也推出了297套新房源，结果同样惨淡，仅两个家庭通过最终核验。

从门庭若市到门可罗雀，从千人摇号抢房到无人问津，只用了不到半年的时间。与西安这座千年古都本身的文化激情相比，西安楼市潮水退去的速度快得惊人。放眼全国，没有一个城市有这般戏剧性。

无独有偶，据《钱江晚报》报道，杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量为2718套，环比8月下降了32%，成交量大概率将创6个月来新低。

随着成交量跌入谷底，二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%～10%左右，个别小区甚至超过30%。

不仅如此，土地拍卖市场传达的信号更为消极，中国指数研究院数据显示，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

在深圳，两个多月前，华润城三期的热销曾经轰动全国，认筹之时，买房者排队离婚验资，6776人抢购741套房。但9月中旬，凤凰凰房产走访深圳十余个楼盘发现，看房的人数寥寥，多数楼盘均只有三五组客户。

市场趋冷，为了回笼资金，深圳的开发商纷纷祭出各式招数，一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。

以大鹏新区一个住宅楼盘为例，不仅价格较之前有所下调，也同时推出了分期首付为客户垫资——首期付完一成，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。

在上海，有新楼盘不仅打折优惠，还送宝马。某楼盘的置业顾问告诉记者，89平的户型能享受宝马X1或3系的零元购，也就是送一辆宝马车给你，如果你不想要车还可以折现，大概能抵22万元左右的房款，抵扣完后，单价也只有31000多元/平方米。

降价引发业主维权

“2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，前期购房者就开始所谓的降价维权。”

中原地产指出，降价“维权”的现象时有出现，其中以2011年最为典型。

公开信息显示，从2011年9月开始，北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象，万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁，部分项目的业主还与保安发生肢体冲突。

今年的市场形势，被认为与上述三年有着类似之处。在旷日持久的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行的选择。

但有房企人士表示，“直接降价”通常是企业最后的选择。因为多年的操盘经验告诉房企，直接降价通常会引发类似的纠纷。

楼市进入“封冻”期

深圳资深地产人士图腾镜在接受凤凰网房产访问时表示，由于宏观的政策调控。楼市实际上已经进入一个“封冻期”。

回望各地政府出台的调控政策，在2018年是越来越严的趋势，从整个这个房产交易的售前售中售后管道，都是政府把控。首先看你有没有买房的资格，然后楼盘还要限售——你什么时候卖，然后卖多少钱，开发商说了不算，政府说了算。作为消费端来说，那你有没有买房名额能够贷到款吗，这个从这个金融管道上来给你限制。

还有一个售后，无论你是买住宅还是买公寓，给你三五年的限售期。如果从投资交易的角度来讲，它是售前售中售后整个这个交易管道给你封动了。

业内人士分析，一线楼市大涨的可能性是没有的，早年你要是投资炒作，希望靠着政策的这种引导，然后赚一波这个块钱的话，这种需求已经政策基础已经没有了，趋严的政策，也打击了一些大部分刚需，譬如深圳的年轻人，工作了很多年，结婚要买房住，这是刚需房。这种需求的话，这政策也会打击到这一部分，但是毕竟它是刚需，属于支撑楼市价格的这个稳定基础。由于刚需的存在，可以保证楼市的价格稳定，但是上涨的话没有空间。资深地产媒体人毛瀚民预言：未来三年一线的楼市，大涨的可能性是没有了，大跌也是小概率事件，回调20%，的价格空间，在一二线楼市或许会成为常态。

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