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二次房改乏善可陈 未来深圳楼市或暴涨

从1998年开始的第一次房改，坚持市场化的方向，到2018年6月5日，深圳市出台了关于住房制度改革的方案，核心是商品房供应和政策性住房（包含人才房、户籍安居房、公共租赁住房）4:6分。方案一出，各界哗然。

众所周知，深圳在中国改革开放40年的进程中一直承担着改革的排头兵和开路先锋的作用，全国先行先试的政策，大多选择在深圳落地试点，深圳曾多次不负众望，在中国诸多改革领域杀出了一条血路。在“二次房改”启动之际，大家对深圳的房改是有期待的，这是事实。深圳拿出一个什么样的房改方案，深圳在二次房改上有那些突破和创新，对全国都具有示范作用和重大意义，而解决好住房问题，解决好中国房地产健康发展问题，无疑是中国经济实现高质量发展，满足人民对美好生活需要的重要体现。

但在认真地读完“意见稿”的全文之后，总体观感是，深圳市推出的住房制度改革方案，乏善可陈，亮点不多，人才房怎么看都像是个怪胎，与我对“二次房改”的期待距离实在太大，除了个别地方，有一些亮点，总体而言，与我个人期待的，在土地、供应、金融等方面的制度创新和突破乏善可陈，没有任何突破性的提法，甚至一些制度设计与房地产市场化的方向背道而驰。有专家在接受本网记者采访时甚至表示，这是不是意味着深圳作为改革开放之先锋，要重新回到福利保障分房的过去时代.

市场只占40%，而政府保障部分达到了60%，很显然，这不是一个以市场为主导的解决未来住房问题的改革思路。这在意见稿的指导思想上也体现出来，回顾一下我们的房地产发展历史，在各地把房地产当成支柱产业和唐僧肉的情况下，房地产的制度建设严重滞后，中国在住房制度建设层面几乎处于一片空白，几乎都是短期的调控政策，要么为调控高房价疲于奔命，要么为刺激房地产绞尽脑汁。但市场化的总方向没有错，必须清醒地意识到，正是因为市场化，才在短短地20年解决了住房严重短缺的问题。

放弃了市场化的大方向，重新回到政府主导供应的格局，不少经济学家认为这是中国住房改革的一大倒退。中国房地产市场过去20年出现的问题要么是市场化不彻底，比如土地供应，要么是政府错位，干预太多导致，而不是市场化的方向出了问题。在这个根本性问题上如果犯错误，代价将是惨重的。我们很难想象，深圳未来60%的住房供应靠政府解决。

其次，二次房改对商品房的份额有所限制，各种政策性住房到2035年供应不少于100万套，从事实上从供需源头对住宅房产进一步进行了控制。供应有限，需求无限，按简单的经济学供需理论，这是不是意味着那么一点点商品房以后会越涨越高？而地方政府分配土地和市场的资源，难逃房价暴涨背后推手的嫌疑。

深圳未来的房价怎么走？

我们看到，这次房改将深圳的房源四六分，其中保障性用房面积都在90平米以下，这类的房源对于符合条件的购买者是1-6折，如果商品房还卖同等面积，那这部分房屋由于受到保障性用房的牵制，价格过高就会卖不出去，所以这个面积的房屋它的涨幅是有空间的，然而，虽然保障性用房占六成，但房屋还是需要购买的，按照深圳现在的发展速度，到时候如果不能保证供给，这个面积房屋房价还是涨的。

而面积在90平米以上的房屋特别是豪宅性住房没有保障性住房的约束，同时也是供不应求的，在未来可能会有比较大的上涨空间。因此小面积的房屋与大面积的房屋之间的差价可能会越来越大。

研究完深圳的住房改革意见，当下阶段未来深圳楼价会怎么走？是持有买入还是继续观望，本网记者综合了几位业内人士的意见，他们都说：市场的不归市场，凯撒的也不归凯撒。结论是：涨，涨，涨。

这非常讽刺，但逻辑没有问题。

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