凤凰网房产
2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，同时也是中国住房制度改革20周年，更是中国改革开放的第40周年。值此历史节点，凤凰网房产隆重推出“改革开放40周年”房地产时代人物专访活动。希冀通过对房地产领域代表人物的专访，立体地勾勒出一个个时代印象，描绘改革开放40年的人居发展历程。
本期专访，我们邀请到高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆先生，2001年进入房地产咨询领域的他，始终对这个行业保有求知欲，采访中分享他独到的见解。
袁嘉隆是台湾人，举手投足间有着台湾人典型的谦虚礼貌，显得温文尔雅、谈吐有礼。他1993年上大学读土地管理系，2001年进入房地产咨询领域，2009年加入高力国际，这一路历经97年亚洲金融风暴、2000年网络科技泡末、2003年SARS以及09年全球金融风暴，身处其中，他感触“房地产行业也经历了很多变动，我觉得这个行业很值得研究，这是一个能够满足我求知欲，值得终生去从事的行业”。
不难看出，袁嘉隆对房地产行业可谓“一往情深”，17年来深度参与行业研究，向无数客户提供咨询服务和解决方案，对于内地市场他也了解颇深。当我们问及内地市场这些年的发展变化，他表示最大的变化是2017年党召开十九大，习主席提出了“房住不炒”的定位，给行业带来了巨大的转变。
一个是从量到质的转变，购房者的要求越来越高，除了环境、设施配套等硬件，物业服务、小区氛围打造等软件方面也更加重视；另一个就是从短到长的转变，以往内地房企一般都是通过短期销售套利模式，强调高周转，而目前整个行业越来越重视存量资产管理，注重租客的品质、功能的规划和优质物业管理，强调长期的投资效益。
一线城市仍值得投资
2018年，对中国来说注定是不平凡的一年，无论是十年一遇周期魔咒，还是四十年改革开放的新起点；无论是中国独角兽企业爆发元年，还是中美贸易战的硝烟，“内忧外患”的局势都极大影响着国内政策的走向。
在谈到中美贸易战对中国房地产的影响时，袁嘉隆笑称自己不是专业人士，只能粗谈浅说。他认为，房地产属于“本地”行业，国内房地产仍然是比较封闭的市场，消费者仍然以国内的人为主，外资企业占少数，所以国际间的贸易大战，短期内对于国内投资不会产生太密集的负面效果。
“在如此复杂的形势下，一线城市的楼价是否还有投资空间？”针对记者的进一步提问，久居深圳的袁嘉隆谈了自己的看法。“要根据区域的表现进行投资，比如像有政策支持以及重大投资的地区。”
袁嘉隆的语气颇为坚定，他进一步阐释，以深圳为例宝安和龙岗就是值得投资的区域。宝安倚赖整个大空港片区的规划，以及全世界最大的会展中心——深圳会展中心以及深圳通道的加持；龙岗区则是这几年政府加大投资力度的大深圳东部中心，以目前龙岗单价4万多-7万多的价格，同样值得投资。
粤港澳大湾区最看好港深广三城
粤港澳大湾区自今年写入政府工作报告以来，主题持续升温，粤港澳湾区的几个城市，哪个最有发展潜力，哪个会成为龙头，也成为众人讨论的话题。袁嘉隆在采访的过程中从专业的角度给出了点评：由于珠江入海口的隔阂，过去几十年来珠江东岸的城市发展比珠江西岸要快得多。位于东岸的香港、深圳、广州占据有利位置，将来依旧会扮演重要角色，所以对这三个城市最为看好。
就二线城市而言，东莞、中山、珠海具有巨大的发展潜力。东莞依靠承接产业转移及发展机器人产业；中山则有粤港澳大湾区虎门二桥、深中通道等基建的加持，可以打开以往珠江东西岸的阻隔；最后是珠海，在未来港珠澳大桥通车之后，珠海到香港只有半个小时的车程，承接香港产业转移之外同时这个城市还可保留着原有的旅游休闲风格。
访谈摘要
凤凰网房产：你认为中国楼市尤其是一线城市有没有泡沫？
袁嘉隆：国际上常用一个指标，即房价收入比来衡量一个区域的房价合不合理，以这个指标来看深圳，房价和年收入的比值大概是30年左右，一个人可能要不吃不喝30年才能买一套房，从这个观点来看，目前国内某些城市确实存在房价过高这一现象。但就粤港澳大湾区来看，深圳、广州相较香港楼价而言，未来房价其实还有一定的期待。
凤凰网房产：房地产宏观调控背景下，住宅开发的黄金期已过，产业升级换代，很多开发商也在转型为城市运营商和产业开发商，商业地产和产业园开发大行其道，您觉得产业地产的挑战在哪里？
袁嘉隆：挑战应该是产业整合力量不够，也就是圈了一大块地做了准备之后，却招不到足够多的企业进去，最后会造成产业空心化。另一点就是产业地产的回报期是一个比较长的过程，它可能是10年15年，甚至20年。所以产业地产成功的关键还是要摒弃传统住宅开发的思维，唯有在产业能够顺利引进落地的情况下，才能确保这个产业地产具备长久的力量。
凤凰网房产：台湾那边核心区域的均价大概是怎么样？内地人去那边买房有没有设置什么准入条件？
袁嘉隆：现在台北市的均价，大概是6万块每平米（人民币）。也有一些豪宅，可能到20万这样，内地人去买房享受平等互惠的原则，并未设置高门槛的准入条件。
凤凰网房产：你个人平时除了工作之外都有些什么爱好？
袁嘉隆：我现在有成立两个社团，一个是在公司内部的羽毛球社，这个社团已经成立三年多，我们固定每周都会打羽毛球。另一个是篮球社团，大概1到2个月会组织一个篮球活动，而篮球也是我从中学时期就开始培养的一个运动，一直到现在。
凤凰网房产：你从事房地产这么多年，最得意的一件事是什么？
袁嘉隆：近几年我最得意的事不是跟房地产有关的，而是在2015年的时候参加一个叫“玄奘之路”的徒步活动，和一些行业的同事朋友，去敦煌瓜洲，用四天走了150公里。那里的环境非常原始，没有娱乐设施，甚至没有水可以洗澡。正是这样的环境，可以培养出对工作意志力和抗压能力，工作多年的朋友可以去尝试一下。
凤凰网房产：请用一两句话说出你对40年房地产的祝福。
袁嘉隆：今年房地产的关键词应该是长效投资价值。高力国际作为国际性的房地产咨询公司，大概在30年前就进入了内地市场，可以说一直伴随着国内的房地产行业发展，希望在未来，共同努力下，内地房地产市场能够朝向多元化、专业化和品质化的趋势去发展。
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