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深圳上调豪宅税标准?不要让刚需购房者“被豪宅”

深圳市不动产登记中心的一则暂停办理房地产交易涉税业务的通知，引发了市场广泛猜测和议论，尤其是中介和准备入手买房的人们，更是从自身需要出发将之解读为上调豪宅税标准的信号。

所谓豪宅税，其实是市场相对普通住房价格标准的一种提法，即超过普通住房价格标准的房产将享受不到相关的税收优惠，在交易过程中会被要求缴纳高于普通住房标准的税费。

那么，深圳市目前的所谓豪宅税缴纳标准是多少？是否确实有调整的必要呢？

我们可以看到目前正在执行的深圳豪宅税缴纳标准，相关政策依据源于2015年10月1日起施行的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》。根据《通告》，将按十个区来划分：罗湖区每套总价390万元及以下；福田区每套总价470万元及以下；南山区每套总价490万元及以下；盐田区每套总价330万元及以下；宝安区每套总价360万元及以下；龙华新区每套总价320万元及以下；龙岗区每套总价280万元及以下；光明新区每套总价250万元及以下；坪山新区每套总价200万元及以下；大鹏新区每套总价230万元及以下。

只要购房者的房屋总价符合以上标准，而且面积在144平方米以下或者套内建筑面积120平方米以下，小区建筑容积率1.0以上，均可视为普通住房，可享受营业税、契税等税收优惠政策。

事实上，这并不是深圳首次调整普通住宅标准，在这之前的2013年，就因为房价的上涨已经进行过调整，而在更早前的2007年深圳也调整过一次普通住房价格标准，彼时还不是以总价认定，而是以单位平方米的价格认定，各区价格标准分别如下：罗湖区每平方米17160元；福田区每平方米17940元；南山区每平方米17160元；盐田区每平方米16380元；宝安区每平方米11700元；龙岗区10920元。各区住房交易单价在此以下的将享受普通住房的相关税费优惠政策。

由此可见，所谓豪宅税并非没有调整的先例可循，纵观之前的几次调整，均是在房地产市场价格发生较大变化后，政府部门结合实际情况进行了调整，不论是从单价到总价的变化，还是总价额度的上调，都体现了相关部门扩大享受普通住房税收优惠的政策范围，降低刚需、改善性需求购房者的购房成本，更好地满足合理住房需求和扩大住房消费的政策初衷。

本次不动产登记中心的一则公告，牵动了市场各方神经，截至目前还没有官方的正式消息，也不排除是中介公司为了交易目的有组织地“炒作”，但的确也存在探讨空间和必要。

一是随着这几年房地产市场价格的变化，原本2015年制定的普通住房价格标准存在着一定调整的空间，个别核心片区更是有较大空间。经历了房价的大涨，目前深圳各区普通住宅成交价大部分都超过豪宅线，交易时要缴纳5.6%的增值税和附加税。以南山为例，一套成交价500万的住宅就需要缴纳该项税费十来万。对比现在的房价，2015版的豪宅线划定显然已经过时。

二是从降低老百姓尤其是刚需的购房成本考虑，调整豪宅税符合这一方面。因为目前很多小户型的总价就超过了豪宅税标准，让很多几十平方米的蜗居被豪宅，从而承担一笔不小的豪宅税，显然不利于满足刚需的购房需求。舆论界也有声可循，去年12月22日深圳市房地产研究中心主任王锋在“首届百强房企法务总论坛”演讲中透露：“深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需，要通过确定普通房的标准，给老百姓事实上的减税，让老百姓真正地能够减轻购房成本。”

三是享受优惠政策的普通住房需同时满足三个条件，一、住宅小区建筑容积率在1.0（含本数）以上；二、单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；三、实际成交价低于新标准规定的所在区域普通住房价格标准。除了总价外，容积率和单套面积的标准是否可以调整，比如将享受普通住宅税收优惠的单套面积调整到100平米、90平米甚至更小面积以下，不要让满足刚需的小户型购房者“被豪宅”。

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