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前9月商品房销售额超11万亿 房企拿地面积和金额双降

10月18日，国家统计局发布的《2019年1~9月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年前9月全国房地产开发投资98008亿元，增速与1~8月持平，同为年内最低；商品房销售总额达111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。

值得注意的是，前9月房企土地购置面积、土地成交价款都有较大幅度的下降，商品房待售面积相比8月末进一步减少。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析认为：“2019年有望再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录，年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。”

数据来源：国家统计局

住宅销售额增长超10%

1~9月份，全国商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅环比收窄0.5%。其中住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。

从金额上看，前9个月商品房销售总额达111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中住宅销售额增长10.3%，办公楼及商业营业用房销售额分别下降了11.1%和13.0%。

张大伟指出，“拆分单月数据看，9月份房地产市场销售活跃，同环比均明显上涨。全国房地产市场9月份销售面积高达1.733亿平方米，同比上涨2.9%。销售额高达1.6万亿元，同比上涨了9.4%。”

值得注意的是，上海易居房地产研究院在《2019年9月全国房地产市场报告》（下称《报告》）中指出，三类物业存销比均进入上行周期，其中商办去库存压力更大。

《报告》认为，商品住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降至今，9月末环比8月末下降1.3%；商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，9月末环比8月末下降1%；办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，9月末环比8月末增长0.2%，距离最高点仅下降3.1%，因此办公楼库存下降速度最慢。

对于商品住宅市场走势，诸葛找房副总裁苑承建判断，“四季度开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略，房地产销售将保持平稳，全年销售数据将与去年持平或小幅下降。”

数据来源：国家统计局

房企资金稍有缓解

房企在经历了前几个月资金面窘迫之后，进入9月稍有缓解。外资、个人购房按揭等数据相对活跃。统计局数据显示，1~9月份，全国房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速加快0.5个百分点。

易居研究院研究员沈昕表示，8月底多家银行获得央行窗口指导，开始收紧房地产开发贷额度，这是继房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷收紧以来，涉房资金的进一步收紧。居民房贷方面，全国首套房贷平均利率连续4个月上升，此前多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额，并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易，严防信用卡资金流入楼市，这些都限制了居民加杠杆的空间。

近期房企资金面情况则稍稍出现好转，其中利用外资和个人按揭贷款增长最高。前9月企业利用外资104亿元，增长1.4倍；个人按揭贷款达19900亿元，增长13.6%；国内贷款19689亿元，增长9.1%；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；

苑承建认为，从开发企业到位资金情况来看，销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式。但国内贷款增速比上月下降0.7个百分点，自筹资金增速仅有3.5%，显示出开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大。

数据来源：国家统计局

土地购置面积减两成

国家统计局数据显示，不同地区间房地产开发投资增速出现分化，中西部地区仍然呈现强劲的增长势头。前9月，中部地区房地产开发投资增长增长10.0%，西部地区增长16.2%，两地区增速均加快0.2个百分点；东北地区投资4093亿元，增长9.9%，增速加快0.2个百分点。而东部地区增速则回落0.2个百分点，房地产开发投资51680亿元，同比增长8.6%。

今年1~9月份，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比1~8月份收窄5.4个百分点；土地成交价款8186亿元，下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“土地购置面积同比跌幅20.2%，说明购地方面相对偏保守。但需要注意的是，购地增速曲线其实在收窄。”

对于房企下半年的拿地策略，严跃进认为，“房企对于土地市场总体以保守为策略，除非是联合拿地，房企购地方面还是不会太激进。部分房企近期已经采取了逆周期拿地的策略，由于土地溢价率不高，有效地控制了购地成本。”

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