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深圳二手房成交量四连跌：中介关店率近10% 个别顶级学区房也难卖

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

“在长沙，最近忙着看奥运会。”这是深圳一位房产经纪人的现状，在楼市成交低迷之下，从业经验相对丰富的他，或许是庞大经纪人从业大军中幸运的一位，相比离职，他能从容选择休假。

7月，深圳二手房成交2557套，四连跌，并且跌势可能持续扩大。

对于市场成交低迷下中介离职关店，深圳房地产中介协会作了一次大规模行业摸底调研，预计2021年1～6月全市中介门店关停总量在500间左右，占全市中介门店的比例应少于10%。

深圳房地产中介协会秘书长张媛表示，相比中介关店离职，行业更应该关注的是如何找到可持续发展方式。

“近4个月都没有成交”

过户量普降，单个行政区过户量过千的情况逐渐消失，是近半年来深圳二手市场冷却的直观表现。

年初的二手房指导价新政叠加金融监管政策，不仅冰冻了二手房成交量，成交价格也开始有所回调。乐有家研究中心数据显示，7月深圳二手住宅市场过户2557套，环比下跌1%，同比下跌81%。

深圳目前横盘明显，成交量已四连跌，并且跌势有望持续扩大，有业内人士预测8月成交量或将跌破2000套，观望情绪或将影响“金九银十”。

价格方面，成交均价环比持续走低，由年初同比涨幅35%下降至5%，也是深圳近一年半以来成交均价环比首次出现负增长，环比降幅达5%。

《每日经济新闻(博客,微博)》记者近日实地走访宝安、福田、南山等区域部分中介门店了解到，二手房挂牌价已有小幅下调，不过即便业主在价格上作出让步，售房也并不顺利。

南山中心区一位业主告诉记者，其最初挂价520万元，后来降至505万元，半个月前告知中介将挂牌价下调至480万元，但仍未能顺利出售，甚至连约其见面谈价格的客户都没有。

即便是有着深圳楼市风向标意义的顶级学区百花片区，成交也并不乐观。特别是在近期的大学区政策征求意见稿发布后，多名百花片区经纪人告诉记者，并未收到业主调价通知，目前观望者居多，静待政策细则出台，租售同权反倒是他们关注的重点。

特别是有小户型可售的国城花园，近期更是“没有诚意在售房源，也没有能租的房源”。有中介人士告诉记者，百花顶级学区房交易并不多，他们卖不掉了，业主有的就自己操作通过法拍途径来出售，成本是交约房屋总价10%的平台费。“在这之前，别说近两个月了，近四个月都没有成交。”

而对于市场上传言低于成交价100多万元的长城花园流拍，有片区中介告诉记者，主要是这套房学位已经被用了，再者起拍价高，小区居住环境并不理想，得房率不高，而这里的房源最主要价值就是学位。

据乐有家门店监控数据，7月深圳新增求购人数下滑明显，环比下跌近二成。但带看房方面有小幅上涨，其中二手房带看环比升10%，成交比下降，买家出手周期变长。此外，挂牌房源总量不断增多，市面上可供选择机会更多。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，自5月起深圳四大银行陆续将首套、二套房贷利率分别上调15和35个基准点，至5.1%和5.6%，目前已有逾10家银行开始执行上调后的利率标准。随着购房贷款成本增加，房地产银根收紧，对深圳素来旺盛的购房需求有一定程度的降温或抑制作用。

新房供应量激增

二手房交易受挫，但新房市场供应端却十分积极。《每日经济新闻》记者调查发现，7月深圳开发商推盘积极，新增一手住宅供应为5099套，供应量为近半年最多（数据自乐有家）。

当前全市新房住宅库存面积为182.4万平方米，去化周期回升至5.7个月。供应增多客源减少，开发商间的竞争也更加激烈，通过自媒体投放广告引流，以及提升渠道佣金，成为吸引购房者，达到成交目的的重要手段。

新房除网红盘外，无论住宅还是公寓都不好卖，但卖出一套所获颇丰，所以中介推盘十分积极。

中介陈星为记者算了一笔账，现在其主推的某畅销公寓只有97平方米的大面积，6个点佣金，成交一套接近50万元佣金，去掉20％盘费，还剩下40万元，再去掉20％平台费，还剩下32万元，然后分给成交中介55％提成，税前约有17.6万元。

乐有家研究中心数据显示，7月一手住宅网签3028套，环比上涨6%，同比下跌12.9%，随着供应量回升，近3个月新房成交市场首次突破3000套。

然而新房供应自今年以来持续放量，据第一太平戴维斯统计，2021年第二季度，深圳一手住宅销售市场供应量约92.7万平方米，环比上升16.7%，同比上升37.4%。其中，宝安区供应量最高，占总量约1/3。上半年，市场供应量累计约为172.2万平方米，同比增加71.1%。

中介关店率近10%

市场低迷迫使不少中介离开。上述休假房产经纪人告诉记者，之前他们有接近400个员工，现在加上老板、老板娘、会计、出纳等都不到100人，人员流失严重。

同时，记者在调查中观察到，不少热点片区中介门店已关闭，房东在已搬空的店铺门上，重新贴出了招租广告。

对此，近期深房中协做了一次大规模的行业摸底调研。此次行业摸底调研，深房中协共收回798家机构合计4161间门店的情况，问卷调查覆盖率达到全市门店（已备案）总量的近六成。

调研结果显示，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3%。深房中协预计，现阶段全市中介门店关停总量应在500余间（含未备案），占全市中介门店（含未备案）的比例应少于10%。

“500家作为一个绝对数来说是客观的。”张媛解释道，但由于全市中介门店的布局较为集中，单从已关停门店的绝对值分析，很有可能出现关停的门店扎堆集中在某些片区的现象，造成感官感受与数据统计结论之间存在偏差。

张媛表示，中介行业需要关注的不是关停了多少，而是应该思考，伴随外部大环境的不断进化，如何在未来找到可持续发展方式。否则，门店跟着市场随波逐流，市场跌落就关，市场复苏又进入，还是短线思维。

深圳链家总经理胡志丹表示，在行业严冬中修炼内功是核心举措，调控倒逼中介行为规则更规范和客户服务更标准。首先对客户要明确透明交易，签三方约，不吃交易差价，不做佣金差价。对经纪人业务能力制定考核目标，比如每年人均学时要超过200小时，管理层每年脱岗学习时间要超过100小时，通过提升专业能力使得服务升级、行业升级等。

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