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吴睿：坚持“房住不炒”调控定位，深圳返场土拍“稳”字当头

8月29日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，公告将深圳第二批集中供地时间确定为9月28日，涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷。

此前，原定于8月9日开始的深圳第二次集中土拍，延期至9月28日举行。

截图源于深圳交易集团官网

挂牌的土地中包括：前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗，均有限价要求。

综合土地信息及最新土拍要求公告，主要释放的信息有如下：

1、本次土拍中，龙岗5块宅地出让，数量和光明并列第一。

2、此次土拍占到深圳可开发土地面积的4%，今年居住用地供应计划的23%。从土地面积来说，属于深圳历史之最。

3、房企参与土地出让拍卖的资格也被提高，禁马甲，设置竞买人的准入条件。

4、降低地块溢价率，上限统一由45%调整为15%。

5、当土地溢价率达到最高时，以往是竞配建人才住房面积，而这次是先竞全年期自持租赁住房面积，达到上限后再公开摇号。

6、参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺。 

7、进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。

值得强调的是，本次挂牌的22块土地，基本都限定了最高销售价格。通常来说，项目入市时，开放商会按照官方最高限价来卖。也可以说明年的房价现在基本已确定。

针对本次深圳第二次大规模土拍，凤凰网房产记者采访了现任第一太平戴维斯深圳公司董事总经理、代理及交易业务负责人吴睿先生。他表示，本次土拍对于深圳来说意义重大，也是地产行业高度关注的事情，整场土拍数量、面积、总价都是深圳历史第一的。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理、

代理及交易业务负责人吴睿先生

“优化市场供应量，未来1-3年深圳楼市趋于平稳”

从对市场影响层面来讲，未来1-3年，房屋建成转变成真正的供应量，这个能看出未来供应量是基本平稳的状态，结合深圳限价政策，未来房价应该也是保持的。“也可以说这是政府对市场调控的手段，加大住宅供地属于市场化而非行政上的手段”，吴睿说道。

基于对安居房面积的增加，吴睿表示，增加安居房的面积主要是落实推动住房市场调控以及改革，围绕深圳的住房规划可以看出政府加快保障住房供应的决心。

吴睿跟凤凰网房产记者分享道，“从16年至20年，这4-5年中深圳每年新房成交量平均其实只有3万多套，整体市场供求关系属于供不应求，这个关系也在某种程度影响了房价的市场预期，加快了深圳过去几年的房价上涨。所以本次供应量增大也是对深圳过去几年土地供应结构上不合理的地方进行优化”。

“对开发商而言，是挑战也是机遇”

根据最新规则：参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺。吴睿先生介绍道，这条规定对深圳土地市场有重大影响，本次土拍对开发商的资金实力以及运营模式是一场考验。

从对资金的严格监管上来说，吴睿表示，首先对资金审查能有效禁止非地产行业资本进场，防止金融资本、民间资金以联合竞拍的形式涌入房地产推高地价，影响房地产调控成果。同时，可以避免房企拿地冲动决策，防止部分企业先拿地再寻求合作或资金的投机行为，从土地供应侧引导“房住不炒”的调控定位。

“同时，也给外来房企提供了布局深圳、为过去杠杆用的比较少的房企创造了拿地机会”，吴睿说道。根据最新的规则：地块溢价率上限统一由45%调整为15%，并且采取限购+摇号的方式竞拍，吴睿先生也表示，这次土拍通过下调土地最高溢价，不以“竞配建”等方式增加实际地价，控制了楼面地价也就降低了房企的拿地成本，给房企留出了利润空间。尤其是一些热点地块原来被明显压缩的项目利润空间有望回归到一个相对合理的水平，从而可以保证开发商合理利润和房屋品质。

而取消“价高者得”，采用“摇号+限购”的方式，一是避免了大型房企垄断市场；二是一定程度上保护了房企利益，防止过度竞争；三是调动房企竞拍的积极性，增加他们拿地的信心。

“坚持从紧从严的政策导向，彰显了房地产调控的决心”

本次土拍进一步下调住房销售限价3%-9.2%不等，对于此举对市场的影响，吴睿认为，这次土拍深圳建立起“地价-房价”联动控制的新模式，体现了深圳政府对房地产政策继续遵循从紧从严的导向，显示了房地产调控的决心。

尤其是房价在原有限价的基础上再次下调3%-9.2%，以降价最多的前海地区为例，前海宅地竞全年期自持租赁房，商品房毛坯限售均价下调7000元/m²，基于之前的新房限价为9.9万元/ m²，本次调整后新房限价为9.2万元/m²，对深圳楼市具有很强的政策信号意义，通过价格引导稳定市场购房预期，让市场回归理性，引导未来楼市更加平稳发展。

“前海-T201-0157宗地，或成为房企争夺热门”

前海地块最新公示限价下调7000元/m²，吴睿针对此地块表示，前海扩容之后区位优势更加明显，相信会成为房企拿地的热门地块，也是全城关注的一块地。虽然限价之后利润空间不会太大但此地块在建成后会给企业形成一定的标杆效应与品牌效应。此外，增加前海住宅地块的供应也让区域更具活力。

结语：

深圳第二次集中土拍可以说是“一波三折”，但究其根本也反映出政府对市场调控的决心。通过降低溢价率等方式进行价格引导，进一步稳定市场购房预期，此类规定让市场趋于理智与合理化，值得肯定。深圳在既有国家限价政策基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价工作进一步巩固。

凤凰网房产将对本次土拍进行全程跟踪报道，敬请关注。

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