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从华远地产到美的置业：上市房企“缩表”去重取轻

来源：证券时报

证券时报记者 王小伟

美的置业拟将房地产开发业务进行内部重组，迅速点燃了市场新预期。6月24日，该公司港股股价一度飙升100%，25日再度上扬3.77%。

市场新预期的基础在于业务重构。按照计划，将会有私人公司持有美的置业的房地产开发业务，同时通过实物分派私人公司股份 现金选择权的方式，将私人公司从上市公司剥离。交易落地后，上市公司不再持有私人公司任何股份，由上市公司控股股东和其他选择实物分派的股东共同持有私人公司股份。这种业务重构，使部分机构大幅上调美的置业目标价。

实际上，此前A股就有类似案例。

4月底，华远地产开始筹划将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，此次交易预计构成重大资产重组。由此，华远退出房地产业务，保留及发力轻资产业务，如代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等。这被视为华远地产转型为服务型公司的一大标志性动作。

从华远地产到美的置业，有一个共同点：业务方面“去重取轻”。这有利于聚焦资源、聚焦精力发展轻资产业务，进而推进转型。同时，财务方面“轻装上阵”，能降低企业的杠杆率及负债水平，尤其是减轻偿债压力，进而助力地产企业增强抗风险能力，穿越产业周期。

由此，近年房地产演进的三个节点已经较为明晰。此前更多的是政策博弈，此后相当长一段时间，开始向博弈基本面过渡。目前来看，从某种意义上说，上市公司正在进入加速自身资本运作的新阶段。

在这股运作潮中，并非只有“缩表”一种模式。最典型的是万通发展，公司日前启动作价3.24亿美元收购索尔思光电1.24亿股股份事项，切入光模块领域，推进通信与数字科技领域发展。按照计划，光通信模块生产商逐步将制造基地向以中国为代表的发展中国家转移，提升公司综合竞争力和市场影响力。

不过，从方案公布后的股价连续大跌来看，这种发展模式，暂不被市场认可。原因之一，与地产商跨界并购风险考量有关。

二级市场之所以对去重取轻式的“缩表”模式给出的反馈更为乐观积极，或许因为这种重组是对新常态下房地产业务转型更切合实际的探索。

比如，重资产拿地与开发运营分离，让土地回归资本、开发回归能力，可以实现各归其位、各得其所。这是凭借股东信用优势，进行资产负债表收缩的最快办法，甚至比债务重整的效率都要高，且可以避免盲目跨界扩张所带来的更大风险。

以上三个案例，可以视为中国房地产行业发展趋势变化浪潮中，在关键时间点的一次重要变化。相对来看，市场资金对于企业做减法、走向轻资产这条路径，更为认可。这种认可，从本质来看，与当前的经济周期是适配的。

但值得注意的是，并非所有地产公司都能“复制”这种模式。

去重取轻的剥离模式伴随着负债的转移，首要条件就是不能影响到债权人的利益。无论从美的置业控股股东实力来看，还是从华远地产的国资背景来看，这条路径相对顺畅。而相当比例的地产公司，可能在开发业务一次性剥离方面存在掣肘。

在上市公司层面收缩资产负债表，做深做精轻资产运营和服务，或是行业的大势所趋。尤其在上市公司提质增效、高质量发展的过程中，既需要在上市公司层面保留住核心资产、减少房地产开发项目的资金占用，削减不必要的杠杆，又要防止空心化。这个天平两端的权衡，将是待解的新命题。

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