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楼市回暖 “高得房率”成新看点

证券时报记者 吴家明

最近，多地楼市成交明显回暖，也有不少购房者发现，现在新房的得房率越来越高。

楼市经历深度调控之后，购房者越来越重视房子的居住属性。此前，多地新政明确要求提高住宅得房率，高得房率的新房也成为楼市的“新气象”，但购房者还是需要仔细辨别。

新房主打高得房率

“我们的房子得房率接近105%，88平方米做成四房两卫，而且还很宽敞。”在深圳五和片区，一处正在销售的新房项目以高得房率作为宣传点，吸引了不少购房者。“我们项目是在深圳出台建筑相关新规后的新房，公司在开发项目过程中采取高标方案、提升高得房率等一系列举措，不仅让购房者得到实惠，也有助于项目销售。”现场的销售负责人表示。

自9月底出台楼市新政以来，深圳市场已经出现两个“日光”的新房项目，而这两个新房项目都拥有较高的“得房率”。无独有偶，记者走访发现，越来越多新房主打高得房率。在深圳龙岗的横岗和百鸽笼片区，同一开发商的项目一直主打实用面积“高赠送”，即使在没有通过第三方中介机构代理的情况下，依旧取得不错的销售成绩。另一边，一些超高层住宅由于容积率高和得房率低，让许多购房者“望而却步”，销售进度不如预期。

一般来说，过去的多层和小高层住宅公摊面积较小，得房率普遍在80%以上。如今，越来越多的超高层住宅正拔地而起，许多住宅楼的层数甚至超过50层，这些超高层住宅的得房率又有多少？记者以深圳市场为例进行抽样调查，在罗湖、福田和南山各取3个在售而且层数超过50层的新房住宅项目作为样本并计算得房率，发现得房率普遍在69%至74%之间。相比起来，一些楼龄在10年至20年的二手住宅楼，得房率却普遍在75%至82%之间。

多地新政

明确提高住宅得房率

那么，为什么越来越多的“高得房率”新房出现？此前，许多城市推出的楼市新政出现“新风向”，针对计容面积和公摊等提出新规。例如，2024版《深圳市建筑设计规则》修订内容包括过去计入“公摊”面积的避难层、机房等两大部分公共空间，修订后将列为“不计容面积”。

据不完全统计，今年以来成都、贵阳、湛江、绍兴等超过20个城市的规划和自然资源部门出台了新规，新规对包括住宅在内的所有建筑物的标准进行调整。

此外，许多城市新推的地块相继有了“计容新规”，包括部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊纳入“建筑公共开放空间”,可享部分指标不计容，其中还包括多宗“第四代住宅”用地。“第四代住宅”又称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。

购房者要仔细辨别

总体来说，高得房率成为楼市的“新气象”，房企对户型设计拥有较大操作空间。在高实用率项目集中入市的情况下，做出相对差异化且更高品质的产品成为赢得竞争的关键。不过，有律师也提醒，近期多地出台新政明确提高得房率，并不等同于市场上部分开发企业推出的“偷面积”“赠送面积”等营销行为，购房者也要仔细辨别。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，市场上对得房率的计算会有两种比较普遍的方法，一是计算套内面积与建筑面积的比例，比例越大的得房率越高，反之得房率越小；二是计算实际居住面积与建筑面积的比例，比例越大的得房率越高，反之得房率越小。在第一种情况下，得房率高的公摊面积必然小，但在第二种情况之下，房企可以通过建筑设计提高实际居住面积，但公摊面积却是一样的，并没有改变。

“不过，购房者在买房时还是需要留意第二种情况，需要关心开发商‘送的面积’是否合法合规、交房时这些赠送的空间是否已经搭建好并具备使用功能以及后期是否存在违规拆卸的情况。从长远看，上述的情况都应在购房时列入购房成本中一并考虑。”何倩茹表示。

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