甲级写字楼

· 2019年第一季度，深圳写字楼市场无新增供应，全市写字楼总存量仍为608万平方米。

· 季内，全市甲级写字楼净吸纳量约为4.7万平方米，福田中心区部分金融企业为节省成本缩减租赁面积，致使全区净吸纳量为负1.2万平方米。

· 全市甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点，同比下降0.6个百分点，至18.2%。

· 全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民币每平方米每月225.8元。

· 甲级写字楼平均售价环比下跌0.1%，同比上涨2.8%，至人民币每平方米55,257元。

 展望

· 预计2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应的28.8%和25.5%。

· 受新增供应入市的影响，全市供过于求的情况或将持续，短期内料全市空置率将持续上升，平均租金将持续下跌。

零售

· 截至2019年2月，深圳社会消费品零售总额达约976.0亿元人民币，同比增长5.5%。

· 2019年第一季度，无新项目入市。全市优质零售物业市场总存量仍为约424.4万平方米。

· 本季度，受购物中心品牌调整影响，部分铺位租约到期且无新品牌入驻，全市优质零售物业市场空置率环比小幅上升0.3个百分点至4.2%。

· 本季度，深圳优质零售物业市场的租赁需求主要来源于中高端护肤品及化妆品、儿童及母婴用品、体育及户外、个人护理以及健身房等业态。

· 首层平均租金环比增长0.4%，至人民币每平方米每月757元。其中，宝安子市场表现亮眼，其首层平均租金环比增长3.5%。

展望

· 位于福田区的卓悦中心一期预计将于2019年第二季度入市，届时将为市场带来18.6万平方米的新增供应。

· 受新增供应的影响，预计2019年第二季度空置率将小幅攀升。

· 预计全市首层平均租金将保持继续上涨趋势。然而在有新项目落成的子市场内，新项目或将以较低的租金开业以换取高出租率，因此平均租金或将有一定程度的下跌。

住宅

· 季节性因素于一、二月犹存，深圳住宅销售市场的供应量和成交量分别环比下降87.7%和57.9%，至30.4万平方米和41.1万平方米。自三月起，市场回暖。

· 截至2019年2月，全市一手住宅平均价格为人民币每平方米55,996元，环比下跌2.3%。

· 受季节性因素影响，一、二月全市服务式公寓市场进入淡季。三月份市场逐步回暖。全市服务式公寓市场入住率约为83.2%，环比下降2.1个百分点。同期全市平均租金保持稳定，环比上涨0.6%至人民币每平方米每月247元。

展望

· 预计2019年第二季度，深圳楼市调控主基调保持不变。但总体政策环境将有所松动，房贷利率的下调将继续推动深圳住宅市场的自住和投资需求的增长。预计住宅成交量将有所上升，成交均价保持平稳。

· 住宅租赁市场方面，预计2019年第二季度，泰华地产旗下的梧桐岛共享公寓将入市。粤港澳大湾区的政策利好将吸引更多海内外高素质、高收入人才的聚集和流入。短期内，深圳服务式公寓市场需求将不断增长，平均租金和入住率将呈上升趋势。