导 读 

5月30日，湾区“新格局”粤港澳大湾区多元化投资白皮书发布会暨湾区投资高峰论坛，即将来袭！

传统的房企经营模式基本上都是在追求快速拿地、快速开发以及快速盈利，比拼的是资本运作能力和建设速度。在此种模式下，房企因为与较为单一的项目紧密绑定，导致自身风险也加大。

国家明确“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，对于房企也提出了一个业界的更高标准。房企不应仅仅是建造房子，更要为购房业主，打造优质、舒适的生活环境和一应俱全的配套服务设施，满足业主的生活需求。

同时，湾区房地产也在政策收紧，土地出让限制条件逐渐增多。

在这些背景下，越来越多的大湾区房企，清楚地认识到了未来的发展趋势，开始探索多元化发展之路，除了传统房地产开发以外，纷纷涉足不同的领域，包括园区、办公、商业、物业、长租公寓以及商务公寓领域，布局呈现多样化特点。

产业园区战略新兴领域多元化布局

近两年来，在房地产政策高压下，万科、金地、碧桂园等一大批传统地产商扎堆布局产业地产，并呈现明显的扩散态势，金融资本也开始参与投资布局物流园区和科技园区，产业地产逐渐成为社会的关注热点和投资新宠。

产业园区运营商的多元化以产业发展为核心进行拓展，跨界发展，在战略新兴领域多元化布局。新一代信息技术、互联网、智能制造、电子信息、文化创意等高附加值产业为目前产业运营商发展主导产业，增强产业核心竞争力，形成创新活力产业带。

图：产业运营商主导产业关键词

办公运营城市综合运营商和多元化发展的企业占大多数

当下的土地出让中，纯住宅地出让已越来越少，商务配套地块成为新常态，购物中心、写字楼等配建要求高频出现。无论是碧桂园、万科、恒大这样的行业巨头，还是其他的中小房企，都在寻求转型，尝试开启多元化的探索，寻求在细分领域拥有护城河。就写字楼投资和租赁而言，相对住宅更加复杂和专业；因此，能赢得市场认可的写字楼开发商，往往是具有雄厚的资本实力，以及专业运营背景的城市综合运营商或多元化发展的企业。

图：佳兆业城市广场（坂田）效果图

商业运营商业市场发展迅速，房企尝试转型

深圳，具有独特地理区位优势，作为粤港澳大湾区的中心城市，它经济发展快速，各大商业运营商纷纷加入深圳的商业运营市场中。2018年，深圳商业市场发展迅速，引来了包括深圳湾万象城、深业上城等优质商业项目入市。同时，房企在拿地卖房的模式成熟以后，也纷纷寻求转型，将开发目光投到城市运营和生活服务。

物业服务市场发展加速，多业态并存是趋势

在住建部取消物业服务企业资质等级制度的背景下，物管行业完全市场化，物业服务质量的竞争也变得更加激烈。

在万科物业、碧桂园服务、龙湖智慧服务等头部企业的带动下，各家物业服务企业都在努力延伸，做到多重业务布局，服务业态日渐多元化。从常见的住宅物业、写字楼物业、园区物业等，延伸到了场馆、空港、教育、医院等领域。当下，住宅物业依然占据了物业服务企业服务业态半数以上比例，但相对比重正逐年减少，取而代之的则是不断上升的非住宅业态。未来，多业态服务或将是物业服务企业发展趋势。

图：中海物业进驻香港九龙站（来源：中海物业官微） 

长租公寓集中式长租运营管理，多企业市场竞争

2018年随着政府支持政策出台，越来越多的长租公寓品牌在深圳出现，国内头部开发商纷纷涉足深圳长租公寓，各色服务类型公寓也纷纷出现。

长租公寓在深圳依据规模品牌可划分为全国品牌、开发商品牌和深圳本地品牌三种类型，采用集中式的运营管理模式，主要为市场青年客群提供长租居住的需求；房源获取途径包括整栋或整层包租、自有物业、资金收购、合作等方式。在房源选址方面普遍优先考虑临地铁沿线站点3公里范围内的物业，为其后续吸客和降低市场运营风险创造有利的条件。

图：深圳各区新兴品牌公寓具体分类及典型企业

商务公寓逐渐成为深圳房地产市场主流，豪宅属性显现

近年来，商务公寓在房地产市场上的占位越来越重要，整体房地产市场表现良好时，商务公寓市场同样表现出稳健的成交态势，当住宅市场受政策限制时，商务公寓由于其产品特性并未受政策限制，市场表现日趋走高，成为楼市上的主流产品之一，各房企纷纷加入商务公寓的开发中。

值得关注的是，近年深圳商务公寓大宗及整售市场案例频发，商办成投资新宠，高端公寓也逐步受到市场青睐，客户对商务公寓的需求也由投资需求的重心转移到居住需求。

图：2018-2019年4月深圳市商务公寓新增供应项目分布图

通过多元化业务布局，房企将有望摆脱单一产品的开发商标签，在拓展新业务、降低企业风险的同时，也促进了房企本身的业务整合，形成互补优势，增强企业竞争力。

《粤港澳大湾区多元化投资白皮书》

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