5月30日下午，由易居克而瑞深圳区域、地新引力联合主办的2019年湾区“新格局”：粤港澳大湾区多元化投资白皮书发布会暨湾区投资高峰论坛在深圳·星河WORLD二期国风艺术馆重磅启幕！本次发布会阵容盛大，更邀请了行业内外百余位嘉宾朋友及各大媒体代表莅临本次发布会，共聚盛会论道湾区新格局。

在粤港澳大湾区概念提出之后，基于大湾区的战略机遇，房企纷纷加大了在该区域的投资力度，拓展多元化业务发展。毋庸置疑的是，地产行业正迎来新变化新格局。那么，在这样一个发展趋势下，房企可以关注新格局下的哪些机会？如何实现多元化投资的最大化？

part.1

此次盛典从易居企业集团克而瑞副总裁张兆娟以《2019房地产多元投资领域全景报告》为主题的演讲开场。一起探讨房企多元化的观点、痛点与燃点，更理性地看待中国房地产多元化的未来，更加认真地发掘真正的价值。

大湾区扮演着“创新场”的角色

张兆娟 易居企业集团 克而瑞副总裁 

近年来，房企面临双重压力。一方面，房企主业继续规模冲刺；另一方面，房企投资面临政策变化、盈利模式不清晰、培育期长等多重困扰。而房企多元化从“零星尝试”到“蜂拥而上”已经成标配，尤其是近三年来，房企在投资市场越发活跃，更爱投专业性强的非地产领域，比如应用科技、教育、新工业新材料、文娱传媒、体育，除了合作方式外，很多开发商更愿意下场自己做。

但在房企多元化实践的各类业务中，不乏忍受痛点和难点困扰的业务，如盈利难的长租公寓和养老，也有渴望踏上规模赛道的业务，如处于资本风口的物业和已初步成规模的商业。其中尤为值得注意的是，“在政策严控下，传统金融窗口关闭，布局逐渐放缓，但股权投资基金正当时，TOP30房企超过一半布局股权投资基金。”

而曾经被不少头部房企寄予厚望的教育板块，在运作路径受限下，仍回归主业配套。建议房企做教育主要以产业化运作、地产配套两种典型路径，目前TOP30房企70%布局教育除碧桂园外的20家房企的教育板块作为配套运营。

“土地政策从严，类地产发展更困难了，回归产业本质，主以运营为王。对于龙头企业而言，产业资源转向更偏实体产业领域。”房企搭建产业，实质上一直在推进，但真正产生效果还需要时间。

紧接着，由易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海针对《湾区“新格局”，粤港澳大湾区多元化投资》作主题演讲。新格局下，粤港澳大湾区意在打造国际一流湾区，随着地产行业调控深化，房企多元化转型大势所趋，大湾区的产品布局业态逐步呈现多样化特点。

地产行业调控深化，“主业为基 万变维新”，房企多元化转型大势所趋

陈洪海 易居克而瑞深圳区域总经理

粤港澳大湾区具备湾区和城市群两大突出优势，形成以“极点带动+轴带支撑”的网格化空间格局和以“中心城市+节点城市+特色城镇”的城市群和城镇发展体系。与旧金山湾区均为三核为主发展，尤以科技产业优势最为明显，积极吸引和对接全球创新资源，并建设有国际科技创新中心，辐射带动泛珠三角区域合作与发展。

大湾区在规划方面，加快发展先进制造业，培育壮大战略性新兴产业，加快发展现代服务业，大力发展海洋经济。并通过教育合作发展和人才高地建设打通大湾区9城与港澳间的人员流动渠道。

 大深圳产业格局或将形成，发展模式以“深圳总部+产业外溢城市研发+生产”为主，产业关联带来城市关联，而交通关联将促使人口红利外溢。以深圳为中心的大湾区产业格局，将带动整个大湾区的发展，深莞将成为产业升级的样板。受地域面积限制，深圳产业及规划格局主动外拓，周边城市获益良多。

规模房企深耕湾区大本营，外来房企持续看好并积极进驻，纷纷拿地，大湾区各房企土储日益扩大。随着地产行业调控深化，规模房企在多元化业务的发展中更有所侧重。粤港澳大湾区以住宅为主，多元化布局办公、商业、产业、长租公寓、商务公寓、物业等领域，“主业为基，万变维新”，房企多元化转型大势所趋。

part.2

随后，易居企业集团克而瑞副总裁张兆娟女士、易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海先生、星河产业集团产业发展中心总经理吴孟轲先生、佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策先生、雅观科技CMO林伟先生，共同进行由易居企业克而瑞深圳区域&地新引力联合出品的《2019年度粤港澳大湾区多元化投资白皮书》发布的点亮仪式。

经过几年的沉淀，终于等来这本湾区多元化投资白皮书付梓，盼望着这个系列可以成为行业的一盏小小路灯，抛砖引玉，为我们的地产人研究分析粤港澳大湾区提供参考。

part.3

六大类多元化权威榜单发布

树立行业新风向标

重磅榜单

《2019粤港澳大湾区产业（园区类）优秀运营商》

《2019粤港澳大湾区物业服务创新先锋》

《2019深圳产业（办公类）优秀运营商》

《2019深圳产业（商业类）优秀运营商》

《2019深圳产业（长租公寓类）优秀房企》

《2019深圳产业（商务公寓类）十大经典案例》

part.4

大咖来袭，干货满满

主题演讲

吴孟轲——星河产业集团产业发展中心总经理

主题：《迈向多元布局，引领城市运营》

刘   策——佳兆业集团首席增长官，经济研究院院长

主题：《佳兆业立足深圳城市更新，湾区多元化布局之路》

李浩华——华润置地深圳公司写字楼市场部负责人

主题：《大湾区时代的华润置地前海创想》

林   伟——雅观科技 CMO

主题：《空间智能化：从全屋智能到智慧社区》

吴孟轲 星河产业集团产业发展中心总经理

从2016年开始，星河尝试撕去“地产”标签，以”略微超前半步”理念为指导，运用星河智慧推动区域繁荣，形成地产、金融、产业、商置、物业良性互动，共驱发展。目前，星河形成以产业为引领，金融为护驾，地产为基础，商业为支撑，物业为配套”的“1+5” 架构。

在产业领域，独创“产·城·融·投”创新运营模式。留产业、留人才、留税收是星河产业打造运营时考虑的三个核心问题。以星河 WORLD为例介绍，该项目已连续三年获得深圳写字楼市场成交面积第一名，聚焦战略新兴、人工智能、航天航空、文华&创意等优势产业，目前产业聚合度77%，签约企业超过500家。在星河的产城融投模式中，“房东”+“股东”是其中独创的重要抓手，产权、租金、服务换股权的模式，贯穿企业全生命周期。

星河的愿景是做城市运营引领者，从增值土地到重塑居住，从升级消费到创造体验，在城市的不同维度，星河都希望能够以先行者的姿态深耕城市，布局未来。

刘策   佳兆业集团首席增长官，经济研究院院长

对未来地产大致分为三个大的赛道。第一个是新地产，地产主业仍有很大的发展空间，但是有些模式和市场还是存在着很大变化，在这个领域，客户需求的变化和都市圈密切相关，同时也通过金融重构地产的链条。第二个是泛地产，现今已有很多地产企业在这里做了很多布局，对其很看好；第三个是存量地产，主要是城市更新和社区运营。

 在新地产的城市布局方面，并不是进入的城市越多越好，佳兆业更倾向于进入核心城市，并且进行深耕，来实现足够的市场占有率。对于核心城市而言，不仅量大而且抵御风险的能力也很强，并且在市场反弹的时候，但更能享受周期的红利。城市深耕、持续拿地也是佳兆业进军TOP10的必经之路。

谈及存量市场，资产证券化是个绕不开的话题，对于这一点可谓并不乐观。就当前资产回报率低于融资成本，在这样的大背景下，这些方向更适合被作为培育市场来对待。

在房企多元化方面，佳兆业以投资并购来实现多元化，是相对更为成熟的方式，“不管是从上市平台的数量，还是独立发展的能力、或是盈利能力，佳兆业的多元化平台，在全国都可以排到前列。”

李浩华   华润置地深圳公司写字楼市场部负责人

粤港澳大湾区国家战略全新开局，创新成为未来发展的核心命题，前海作为湾区核心引擎，更是深港合作的重要平台、制度创新和金融科技创新的重要策源地。

2013年，华润置地进驻前海，更是华润大湾区版图之上的重要棋子。深耕前海6年，作为华润置地首个金融综合体——华润前海中心，“前海加速产业平台”，通过服务实体经济的转型升级，在实体企业、创新和金融服务三方面搭建深度对接合作、孵化的桥梁，形成集聚效应，助力前海产业转型升级。从区位、运营、硬件、品牌四大方面构筑前海商务最强生态。

林伟   雅观科技 CMO

2018年，房企规模化冲刺日益激烈化，各级政府力推精装交付，新技术助力房企多元化业务发展。技术作为推动力量重要性日益凸显，智慧社区大发展已箭在弦上。

智慧商业通过引入或自建新业态，同时进行商业场景智慧化改造，实现新商业化，将成为商业地产升级的突破点。在市场进入调控期，效率提升更加紧迫，物联网提速地产后销售时代的服务化运营，智慧物业在降本增效之外，更发掘无限服务可能，地产总部开始全力推行智能化业务。空间智能化需求凸显，通过全屋智能系统、智慧社区系统、用户运营系统形成一体化空间智能解决市场需求。

现场直击

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